｢タワマン大暴落｣を待ち望む人が知らない"現実" 修繕積立金の高騰を心配している人もいるが…

自宅を購入する際、大半の人は住宅ローンを利用する。このとき、銀行の評価が低いと借り入れ上限が下がり、購入可能な価格帯が下がってしまう。通常、マンションの銀行評価は中古取引事例から算定される。

これに加えて、不動産には再調達価格という考え方がある。再調達価格とは、同じ建物を新たに建設するのに必要な費用を指す。これと同じタワーを今建てるならいくらということだ。主に戸建で使われる手法なのは、土地と建物を分けて評価しやすいからだ。しかし、タワーだけ建築単価がかなり違うという話になり、新築タワー価格が高騰すると結果的に再調達価格を考慮した状態になる。

実際には、再調達価格に経過年数を加味して耐用年数分の減価償却をすることになる。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年なので、単純計算で年率2％ほど下がる。土地と建物が半々の価格配分なら、物件価格ベースで毎年1％ほど下がる計算だ。しかし再調達価格自体がそれ以上のペースで上がっていけば、タワー全体の価値は上昇が見込まれる。

新築タワーが高値なほど中古タワーへの需要も高まり、結果として価格上昇を後押ししてきた。こうした背景から、タワーは住宅ローンの与信枠も従来より伸びる可能性がある。

こうした新築価格の上昇に伴い、中古タワーマンションも連動して値上がりする可能性が高い。結果として、タワーは同じエリアの中でも最も高額な物件となるだけでなく、手の届かない“高嶺の花”になる可能性がある。

すでに買った人が直面するローンと売却の現実

次に、すでにタワーマンションを購入している人の動向を見てみよう。最近はフルローン（物件価格と同額の住宅ローンを借りる形）が多く、私たちの調べでは購入者の約6割が頭金ゼロで契約している。そうなると、ある程度ローンを返済していなければ、購入額より安く売ることは難しい。