変動金利が上がった場合に備える住宅ローン戦略 月々返済で払いきれない｢未払利息｣が膨張も

とはいえ、かりに短期金利が上がっても、それがすぐに銀行の変動金利に反映されるとは限りません。また変動金利が上がったとしても、まず影響が出るのは新規借入時の金利で、すでに借り入れしている人の借入利率は急には上がりません。ほとんどの変動金利の利率は半年ごとに見直されるため、市中の変動金利が上昇しても、返済中の住宅ローンの利率が変更されるまでには最長6カ月あります。

また、半年後に利率が見直されても、毎月の返済額が劇的に上がることは基本的にありません。多くの変動金利の住宅ローンには「5年ルール」といって、借入金利が引き上げられても5年間は毎月の返済額が変わらないしくみがあります。また「125%ルール」といって、金利の見直しにより毎月の返済額が上昇するときにも、もとの返済額の125％までを上限とするしくみもあります。

ただしこれらのルールが適用されるのは返済方法が「元利均等返済」の場合のみで、毎月の返済時に元本返済分が同額になる「元金均等返済」では対象にならないことがあります。

また、上昇した金利分の利息を払わなくてよいわけではありません。借入金利が引き上げられれば、元利均等返済の場合は月々の返済額に占める利息が増えることになり、元本部分の返済がなかなか進まないことになります。金利が大幅に上がれば利息額が返済額を上回ってしまうこともあります。

5年ルールによって返済額が変わらなくても、月々の返済で払いきれない利息は未払利息として次回の返済に繰り延べられ、完済時期まで残っていればまとめて支払わなければなりません。

低金利で、住宅ローンは長らく借りやすい時代が続いてきました。日銀の金融政策しだいで、この潮目がこれから変わっていく可能性があります。これから住宅を買う人も、いま住宅ローンを借りている人も、今後の動向を注視するとともに、金利が上がるリスクを念頭に無理のない金額を借り入れたり、繰上げ返済や借り換えに備えて計画的に貯蓄をしておくことが重要です。