築40年超マンション買った夫婦を襲った衝撃事実 フルリノベーションの超優良物件と思っていたら

青い顔をして帰ってきた明美さんの話を聞き、誠さんがあわてて家にある売買契約書と登記簿謄本をみると、どうやらずっと理事長だった前の住民が、買い取り専門の不動産会社に売却して、それをリノベーション専門の不動産会社が購入してリノベーションをしてから再販売、高橋夫妻が買ったという流れがわかった。

誰がマンションを管理するのか

明美さんと純子さんの会話から、高橋さんがいま居住しているマンションは、ずっと「自主管理」で、管理会社への「一部委託」に変更したと思われるが、自主管理や一部委託とは何だろうか。

マンション管理には「自主管理」と、管理会社への「管理委託」がある。また管理会社にどの程度管理を任せるかによって、「一部委託」と「全部委託」に大別される。

つまり、「自主管理」「一部委託」「全部委託」方式という3つの管理形態がある。

自主管理とは、共用部分の管理を管理会社に委託せずに、管理組合が直接、管理を行う方式。管理組合と直接契約した専門業者だけで管理を行う。所有者自らが管理業務を行うため、労力や時間が負担になる一方で、管理委託と比較して管理費の負担が割安になる。ただし長期間にわたり継続的に管理組合を上手く機能させるのは多くの困難が伴う。

一部委託は、管理業務の一部を管理会社に委託して、その他の業務を管理組合が直接行うか、もしくは専門業者と直接契約する方式である。

たとえば、「事務管理業務」のみを管理会社に委託し、清掃や管理員業務は自分たちで行い、エレベーター点検などの設備メンテナンスは専門業者と直接契約するなどがある。全部委託と比べると管理費を抑えられる。

全部委託は、管理業務のすべてを管理会社に委託する方式だ。管理組合の理事などの手間や負担が少なく、管理会社による効率的かつ専門的な管理が期待できる。設備の故障や事故等緊急時の対応なども迅速になる。一方で管理会社に支払う管理委託費がかかるため、管理費が高くなる。また管理会社任せになりがちで、住民の管理への意識の低下を招く懸念もある。