マンション買い替え｢売却or購入｣優先したい一手 大規模修繕前と後ではどちらがお得になる？

二度にわたる大規模修繕が終わってすぐに、不動産屋と媒介契約を締結し売却活動をスタートさせた。

大規模修繕前の3年前の査定額より、築年数が古くなったにもかかわらず、査定額は100万円ほどアップした。一方、ローン残債は、約3年にわたる毎月の返済と繰り上げ返済により、約1800万円から1000万円になった。

まもなくして、小さい2人の子供がいる30代の夫婦に売却が決まった。駅からは少し遠いが部屋の広さと共用部分のキレイさが決めてだったそうだ。内装は購入後に最新設備などに入れ替えるリノベーションを行うという。

売却代金からローン残債と仲介手数料を引いた2500万円と退職金から1800万円（500万円は取得税や保険料などの諸費用とイザという時のために手元に残した）をあわせた4300万円を頭金に、駅から徒歩2分、2LDK53平方メートルの5100万円の新築マンションへ買い替えをした。

買い替えは売却、購入どちらを優先?

マンションの買い替えは、売りと買いのタイミングをあわせるのが難しく何からはじめたらいいか、悩む人も多いのではないか。

マンションを買い替える時は、ほぼ同じタイミングで自宅マンションを売却し、新居を買うのが理想的である。これを「売り買い同時進行」という。しかし、現実的には同時進行はとても難しい。

それは、売却と購入のタイミングを無理にあわせようとすると、割安な価格で売却せざるを得なかったり、新居をじっくり探せなかったりする恐れがあるからだ。しかも、自身が住む住まいや資金繰りも考えなければならない。

そのため実際には、無理に同時進行せずに、「売り」か「買い」どちらかを優先して進めるのがおすすめである。

売却を優先するのを「売り先行」、購入を優先するのを「買い先行」という。新しく住むところを優先するなら買い先行だが、住みながら売るなら売り先行となる。

「売り先行」の場合、マンションを売却した代金を、住宅ローンの残債があるなら返済にあて、余裕があれば新居の購入資金にあてられる。売却代金が確定してから新居を購入するので、予算がわかりやすく資金繰りがしやすい。

マンションを売却しないとローンの残債を返済できない場合、必然的に売り先行を選ぶことになる。なお、築古や駅遠など人気物件ではない場合は、売り先行で焦らず売却活動をするのがおすすめだ。