会社員が3年で10億円稼ぐ｢不動産投資｣の超本質 仕事と両立させやすい｢お金の増やし方｣がある

もちろん、よい投資方法に出会うためにはいろんな情報が入ってきたほうがいいでしょう。でも私はどんなに親しい友人、信用している人物からのおすすめでも、自分で納得できない運用方法には手を出しません。よく驚異的な利率を提示する投資商品を紹介されますが、収益が生まれる仕組みを理解したうえで、自分が持っている運用方法の基準に合わないと判断したら必ず断るようにしています。

私が最初に買った物件は、三重県四日市のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで約1億7000万円、平成8（1996）年築の4階建て20室の一棟ものです。当初から年間1300万円ほどの家賃収入があり、銀行への返済860万円ほどと諸経費を引くと、手元に残る収益（不動産投資の世界では「手残り」と言います）は370万円。次に買ったのが横浜市鶴見区の約2億5500万円の一棟もので、手残りは年間約770万円。その次が岡山県倉敷市の約1億7000万円の物件で、手残りは年間約340万円です。

この初期に買った3つの物件を合わせると年間収益が1400万円ほどになるので、私の場合、不動産投資のスタート段階から、いわゆる高給取りの会社員の年収並みのインカムゲインを得ることに成功したわけです。

エレベーターつきの物件を避ける理由

知り合いの投資家から「最初に出会った物件すごくよかったよね」とよく言われますが、もちろん、偶然の出会いではありません。私なりの知識と軸で、きちんと判断して自分で納得して選択した結果なのです。

たとえば、私の軸のひとつに「エレベーターなし」があります。エレベーターは管理費や入れ替えの費用が結構かかるのでパス、というわけです。当然ながら、この3つの物件にはエレベーターが付いていません。あるいは「賃貸需要が堅い」こと。つまり四日市、鶴見、倉敷のような地方の工業地帯、特に太平洋ベルト地帯は、それがほぼ確実に見込めます。

さらに「利回りが高い」こと。ここで言う利回りは、物件価格に対する1年間の手残り額の割合のことで、目安は2～4%。「手残り（年間）÷物件価格×100」で計算でき、一般に「実質利回り」と言われます。先ほど紹介した四日市のRC造マンションであれば、2.18％ほどになります。ただ、都心の物件は利回りが2％を切ることが多く、利回りが低いのが実情です。現金で買うならいいのですが、私のように銀行融資をフルに活用する場合、当然ながら高利回りのほうが返済しやすいわけです。