利回りだけを見ていてはダメ 借金を使いこなせ Part3 不動産投資の極意

借り入れ派、自己資金派それぞれの投資スタンスを学ぼう。

イラスト：浦野周平

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株式投資でもお金を借り入れて信用取引をすることはあるが、不動産投資では借り入れで「レバレッジ」をどう利かせるかがより重要な投資戦略となる。

レバレッジをかければ少ない元手で多額の不動産を運用できるため、資産形成のスピードは上がる。しかし、物件の稼働が軌道に乗らなければ持ち出しが発生するリスクがある。レバレッジをどこまでかけるべきかという問いは、不動産投資家の間でも正解が存在しない。最前線の投資家は借金とどう付き合っているのだろうか。

フルローンを徹底活用

資産100億円──。これは決して比喩ではない。東京都・池袋を地盤に1棟物件に投資するコアプラス・アンド・アーキテクチャーズ代表の玉川陽介氏は昨年、保有物件の総額が100億円を突破した。

物件の購入資金は、ほとんど金融機関からの借り入れで賄った。「今日も1棟購入しました」。3月下旬の取材当日にも、東京都豊島区で中古の1棟マンションをフルローンで購入したと打ち明けた。

「自分が欲しい物件よりも、融資が引けそうな物件を探す」のが秘訣だ。最初に重視するのは、物件の表面利回りと借入金利の差である「スプレッド」。表面利回りが借入金利プラス5％以上を確保できそうなら、購入を検討する。不動産市況が崩れたときでも損失に耐えられる水準だという。