日本の地価が半減する 2040年

地価はさまざまな要素で変動するが、近年、人口動態、特に現役世代（20～64歳）に占める高齢世代（65歳以上）の比率（老齢人口依存比率）の影響が大きいことがわかってきた。現役世代の割合が少ないエリアはそれだけ住宅需要が弱く、地価が下がりやすい。

特に日本でこの傾向が強い。1人当たりGDP（国内総生産）と地価との相関は、米国の半分程度しかない。経済動向よりも人口要因の影響を受けやすい構造になっている。

下図は人口要因に基づいた首都圏1都3県における2040年の住宅地価予測だ（麗澤大学・清水千弘研究室調べ）。総人口と老齢人口依存比率から算出している。今後東京は急速に高齢化が進む。現在、地価の高い中央区や港区、渋谷区でも急落のインパクトは大きい。