頭金ゼロで不動産投資を始めた人が見る地獄 ローンで大部分を賄うのは綱渡りの運用だ

一般的な金融機関で設定されている住宅ローンの年間返済額の上限は、年収400万円以上で審査に通る人であれば年収の35％以内というのが基準の1つ。たとえば、年収500万円のサラリーマンではローンはいったいいくらぐらい借り入れられるのか。仮に、審査上の金利3％、返済期間30年とした場合、約3200万円の借り入れが可能だ。

審査の甘い金融機関なら、年収500万円のサラリーマンでも投資マンションの3、4戸分ぐらいの融資にOKを出してしまうこともある。むやみに源泉徴収票を見せたりしたら、年収がわかってしまい、カモられてしまう場合もある。

そもそも、サラリーマン大家がサラリーマンの給与収入に対する返済の比率割合の上限まで目一杯カネを実際に借りることができるのが、恐ろしいところ。私のところに相談に来た人の実例が物語っている。本人にはその自覚がなく、気がついたら莫大な借り入れを背負っている場合がほとんど。戸数が増えれば家賃収入も増えるので、順調に売り上げが伸びているように見えてしまう。しかし、戸数が増えた分、出ていくおカネも多いので、実情は火の車。それがレバレッジの実態ともいえるだろう。

自己破産者が急増

頭金ゼロの不動産投資でもうまくいっている人は確かにいる。しかし、それは綱渡りであることもあり、運用が思惑と乖離しはじめると、かなり早い段階での退場を余儀なくされかねない。

毎月の持ち出しがどんどん増えていき、払えなくなると「督促」が来る。それでも払えないのなら、物件は競売にかけられてしまう。

そこで、競売を回避するには「任意売却」という方法をとり、ローン会社に「もうお手上げです」とギブアップして、競売にかけられる前に買手を探し、債務を終わりにしてもらう方法がある。ただ、こうした債務整理などをしてしまうとしばらくクレジットカードを作ったり、ローンを借りたりすることができなくなるのは認識しておくべきだろう。要は、自己破産と同じになってしまう。

借金を最終的に終わらせるにはこの方法しかないのだが、筆者が実際に当事者から相談を受けたり、人づてに話を聞いたりする例が増えている。しかも、20～30代の若い人が多くなってきている。

たとえば、最近、私のところに相談に来た東京都内在住のAさん夫婦。20代後半の共働きでお子さんはいない。世帯収入は年間500万円で貯金250万円。ところが、ローンの残債は不動産への投資分だけで6500万円に達している。金利が低いうちはまだいいとして、将来、修繕積立金の値上がりや、修繕金が不足したりした場合にその資金を捻出できないおそれがあり、ふとしたことで一気に破綻への道に進みかねない。不動産の投資物件を購入するために自分の将来を担保に差し出す必要があるのか。一般的に考えると疑問があるだろう。