頭金ゼロで不動産投資を始めた人が見る地獄

ローンで大部分を賄うのは綱渡りの運用だ

身の丈に合わない投資はリスクが大きいものです(写真:xiangtao / PIXTA)
将来不安と超低金利を受けて、サラリーマンや公務員など勤め人の間で不動産投資がちょっとしたブームになっている。だが、思わぬ落とし穴にはまる人もいる。『不動産投資は出口戦略が9割』の著者で、住宅コンサルタントの寺岡孝氏が解説する。

過小な自己資金、頭金ゼロでついつい契約

投資用不動産を過小な自己資金、極端に言えば頭金ゼロで買うような人がいる。不動産業者から電話勧誘を受けて「年金や生命保険の代わりになるから」「頭金は数十万円でいい」などと勧められるまま、ついつい契約してしまうようなケースだ。

頭金0円でも上手くいっている人はいるが、運用が思惑と乖離すれば、最悪は破産や債務整理の道に突き進むこともありえる。

「サラリーマンで資産●億円を達成しました」などと書かれた広告を目にすることがあるだろう。そのほとんどは現金で買った資産なのか借り入れなのかはわからない。一般的に個人や法人の総資産には借金も含まれるので間違いではないのだが、単なる数字の大きさに惑わされてはいけない。

投資物件を売る側からすれば、定職に就いていて、しかも年収400万~500万円程度以上の安定した収入がある人はローンも組んでもらいやすい。独身者であればなおさらだ。

「頭金がないほうがレバレッジは効きます」という不動産業者のセールストークがある。この場合、借りたカネで投資用不動産を買って、そこで大きな運用益を得るということ。ただ、ローンの金利が低いからこそおカネを借りて利益を増やせる反面、その分と同様の損失が発生する可能性があることを忘れてはならない。

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家計のカネ余りを背景に、マンションやアパートなどへの投資熱は冷める気配がありません。しかし、不動産投資にリスクはつきもの。先行きが見通せない状況で、何が優勝劣敗を分けるのでしょうか。現場の最前線を追いました。

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