人口減でも｢マンション家賃10％上昇｣のなぜ 首都圏だけでなく大阪市､福岡市などで家賃高騰

この賃料変動率は賃貸住宅の稼働率を反映して決まる。稼働率は需給バランスの結果である。J－REITの物件の品質と運用能力は市場全体よりも優れているので、稼働率はアドバンスで96.5％、コンフォリアで96.8％となっている。

賃貸市場全般では、日本賃貸住宅管理協会によると、2012年度の首都圏の稼働率は90.3％、関西圏が92.8％だったが、2022年度の稼働率は首都圏が95.8％、関西圏が94.9％となっており、コロナ後の市場回復を考慮すると今年度は2022年度以上となっていることは間違いない。

この稼働率水準では家賃は上がるが、稼働率が90％程度では賃料変動率はマイナスであった。賃料上昇と下落の分岐点は稼働率で93％付近である。

人口減少しても日本中で世帯数は増える

「人口減少していて、空き家が多い国で新築の住宅着工が多すぎる」という論調はよく聞くが、素人考えで、私はまったく逆だと分析している。まず、人口が減少しようが、家族形態の変化や単身者の増加により、日本中で世帯数は増えているし、当面の間増え続ける可能性は高い。住宅ストック数が供給ならば、需要は人口ではなく、世帯数なのである。

特に都市部の世帯数の伸びは大きく、国立社会保障・人口問題研究所（以降、社人研）の2015～2020年の世帯数増加率予測の伸び率は全国で1.45％予測に対して、実績は4.45％で306％（約3倍）違うし、東京都も同様に3.46％予測に対して、実績は7.86％で227％（約2.3倍）も違っている。