あなたのマンション、修繕積立金が結構ヤバい 30・40代が知っておくべき「管理組合の内情」

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まず、新築の場合、私たちがマンションの販売会社や建設会社とやり取りするのは原則、契約、完成後の内覧までです。入居後の窓口は「管理会社」と「管理組合」に変わります。「販売会社」が大手デベロッパーの場合、「管理会社」はその子会社であることがほとんどです。最も注意が必要といっても過言ではないのは、このケースです。

なぜなら、建物に瑕疵(欠陥)があっても、会社ぐるみで隠蔽されることが少なくないからです。新築後、何年も問題が表面化しなかったケースは枚挙にいとまがありません。記憶に新しいのが“傾きマンション”と言われた、三井不動産レジデンシャル販売の「パークシティLaLa横浜」(2007年竣工、2015年に施工不良発覚)です。この住宅の場合、住民の指摘を受けて発覚しました。こうした瑕疵は発覚した段階で真っ先に「管理会社」が「管理組合」に報告してしかるべきです。しかし、親子関係にある会社同士の場合、なかなかそうはいかないようです。

公正取引委員会が実施したアンケートによると、新築時の「管理会社」から新しい「管理会社」に変更を検討したケースが、全体の半数近くあるそうです。そのうち26.9%は、実際に変更していると言います。

新築1期目の理事にはなったほうがいいワケ

マンションには、「専有部分」と「共有部分」の2つがあります。自宅の居住部分は「専有部分」であり、エントランス、玄関ロビー、庭、駐車場、エレベーターなどは「共有部分」です。家の玄関扉やベランダも、ほとんどが「共有部分」になっていると思います。そのため、マンションによっては、玄関扉にかわいいリースを飾ることや、雨に濡れた傘を玄関の脇に置くことを禁止されているケースもあります。これは消防法と関わってくるのかもしれませんが、「意外と自由度が低い」と感じる人も多いようです。

こうしたマンションのさまざまなローカルルールを管轄するのが、「管理組合」です。所有者の中から選任された理事を中心に運営される管理組合では、基本月に一度の理事会が開催され、マンションの諸問題に取り組みます。

新築1期目の理事は、マンション販売会社が所有者の中から推薦して決まることが多いようです。何事も「初めが肝心」です。もし、皆さんが新築マンションを購入した場合は、1期目の理事に立候補をすることをお勧めします。たとえば、「ペットが飼える」という理由で新築マンションを購入したとします。販売会社主導で作られた「管理規約」には「ペット可」と書かれているものの、理事会で「ペット不可」という議案が通り、賛成多数になってしまった場合、この規約が変更されることがあるからです。

また、大型タワーマンションなどの場合、部屋のタイプが複合型になっているケースがあります。低層階の1LDKもあれば、最上階ペントハウスの4LDKの部屋もあります。すると、間取りによって部屋の価格が随分と違ってくるので、「マンションの価格=生活水準=価値観の相違」という状況が生まれます。

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