再建築不可物件あえてリフォームする人の懐事情 不動産投資の新たな流れ､高い利回りも可能？

例えば、延べ面積200平方メートル以下の木造2階建て家屋の場合、建築確認検査の省略や主要構造部（柱や梁、屋根など）の取り替えも可能な場合が多いため、「柱や屋根の一部を残し、残りをフルリフォームするやり方が主流」だという。

だが、ボロボロの家屋を新築同様にリフォームする場合、1000万〜1500万円はかかる。当然、金をかければかけるほど付加価値は上がるが、問題は資金の調達にある。ここが、再建築不可物件投資の最大のネックだ。

「土地に価値がないので、低金利の住宅ローンの審査に通らない。つまり銀行融資を受けることができないのが最大のデメリットです。なので、基本的にある程度のキャッシュを持っていることが前提になりますが、リフォームをすべて業者任せにせず、一部をDIYするなどしてコスト圧縮をすれば、数百万円からスタートできます。会社勤めの方にとってもこれはけっして無理な金額ではないでしょう」

費用を抑えれば利回り12％以上に

とはいえ、売却にせよ賃貸にせよ、客がつかなければ意味がなく、ただ「不良債権」を手に入れただけになる。購入した物件をうまく利活用するための秘訣は何なのか。

「当たり前のことですが、誰もが住みたいと思うような付加価値をつけること。これに尽きます。ペットとの共生に特化した作りにしたり、バイクや高級自転車専用のガレージをつけたり、ジャクジーをバルコニーに設置するなど、他にはない特性をもった家が人気です」