｢サラリーマン大家｣がハマる3つの落とし穴 ローコスト･ローリスクで儲けるなんて甘い

もっと言えば、この利回りには先の修繕費などが加味されていない。さらに、現状満室であっても安心できないこともある。なぜなら、売り抜けることを目的として、家賃3カ月無料といったフリーレントなどで入居のハードルを下げて、無理やり満室としている場合があるからだ。

確かに最初のうちは満室なので、数字上の利回りを実現できるかもしれない。ただ、更新時期がきて入居者が退去してしまったらどうなるだろう？ お得なキャンペーンで満室になったが、本当は人気のない物件だったとしたら、次は賃料を大幅に下げるなどの対応で入居者を獲得しなければならなくなる。つまり、投資回収の効率が一気に悪くなるわけだ。

その結果、赤字経営に陥ってしまう人は多い。

ワンルームマンションを所有する

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ワンルームマンションは、マンションやアパートを丸ごと1棟買って行う経営と違い、低価格＆小規模で済む。また、頭金ゼロ円、低金利、フルローンなど広告には魅力的な文句が並び、誰もがサラリーマンには最適な投資だと思ってしまうようだ。

ただ、そもそも1部屋を所有しただけでは手元に残るキャッシュはごくわずか。計算すればすぐにわかることだが、たとえば家賃が8万5000円のワンルームの場合、年間家賃収入は8万5000円×12カ月でおよそ100万円。そこからマンションの管理費・修繕積立金や賃貸管理手数料が年間15万円ほど引かれ、ローンの返済が月6万円とすると、手元に残るのは年間で12万円程度。さらに固定資産税などの税金がここから引かれると、本当にお小遣い稼ぎ程度にしかならないことはわかるだろう。

しかもワンルームマンションは入居率がゼロか100。退去されれば、即収入が途絶えるうえに、入居促進費が必要になるなどの持ち出しが発生すれば、赤字になることもある。

新築で、かつ都心のワンルームマンションならばいくらか安定した経営は可能かもしれないが、それ以外は年を追うごとにお荷物化すると考えたほうがいい。

最近、投資先の選択肢として認知度も上がってきた不動産投資だが、株やFXなどと違い大きな金額が動く投資先だからこそ、思考停止状態にならず、あらゆることを慎重に吟味しなければ、思わぬわなにハマるかもしれない。

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