収益物件の賢い出口戦略 不動産鑑定士が直伝

不動産投資は「買っておしまい」ではない。売却までの道筋をいかに描くかが重要だ。

「物件をできるだけ高く売却したい」「売り時はいつか？」。不動産投資家から、こうした相談をよく受ける。家賃収入によるインカムゲインだけでなく、売却益によるキャピタルゲインでもしっかり稼ぎたいという人は多い。エグジット、つまり出口戦略について学ぶことは、現役のサラリーマン大家だけでなく、これから不動産投資を始めようとしている人にとっても重要だ。

どのようにして出口をイメージすればよいか。不動産業者が提示してくる収支シミュレーションは、往々にして家賃下落リスクなどの前提条件や見通しが甘く、参考になりにくい。自分で表計算ソフトなどを使ってシミュレーションできるようになるのが理想だ。立地や物件による違いは大きいが、具体的な事例を用いて説明しよう。

1K（ワンルーム）4室の2階建て、築15年で表面利回り9％の木造アパートが、2500万円で売られていたとする。このうち2000万円を金利2.3％の30年ローン、残りを自己資金で賄い、この物件を購入するとどうなるか。年間収支と売却時の利益をシミュレーションしたのが下表だ（法人でなく個人として購入。税金を考慮しない税引き前で計算）。