不動産投資｢区分マンションより戸建て｣推奨の訳 3年で10億円築いた会社員が語る資産形成のコツ

不動産投資をするなら、ワンルームマンションより戸建てが有利（写真：KY／PIXTA）

投資するならワンルームより戸建て

金融機関の与信審査では、ほとんどの場合、いわゆる区分マンション投資はマイナスに評価されます。たとえば、フルローンでワンルームマンションを2つ買った人は、それ以上ローンを組めなくなる。これは物件の「担保価値」（不動産を売却したときに得られる対価）が低いことで生じるマイナスであり、金融機関から見ると、信用毀損が起こっている状態というわけです。

いわゆる区分マンションに投資している会社の後輩30歳のケースを紹介しましょう。

彼は1戸3000万円ほどの新築マンションの25平米のワンルームを2戸、金融機関の融資を受けて買いました。幸い賃貸が順調だったので、3戸目、4戸目と投資物件を買い増そうと考え、金融機関に融資の相談をしたところ、取り付く島もなく断られてしまったそうです。

これは本人の収入や資産の問題というよりも、所有物件の担保価値の問題です。つまり、不動産投資で金融機関の融資を利用する場合、ワンルームマンションは売却したときに得られる対価が低いために、どんなに優良な物件であっても、せいぜい6000万円くらいで打ち止めになると考えておいたほうがいいわけです。

担保価値の点では、土地付きの戸建てのほうが断然、有利だと思います。たとえば、私が300万円で買った築古の戸建て物件は土地値が300万円なので、リフォームなどいっさい手を加えずにそのまま担保に入れても300万円の価値があります。

つまり担保価値の高い戸建て物件は、賃料収入が入るうえに新たな投資のための資金源にもなる優良な資産と言えます。私が「一棟もの」にこだわって所有してきたのもそれが大きな理由です。

要するに、ワンルームマンションは資産を増やす「攻めの投資」には役立たないということです。だから私はあまりおすすめしない。後輩にも「だったら2戸とも売って、あらためて融資を受けて戸建てか一棟ものに買い換えたら」とアドバイスしました。