J－REITはすでに高値圏 まだ買えるのは米国REIT 少額でできる不動産投資

米国経済の順調な拡大は不動産市場にもプラス

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東京証券取引所上場の不動産投資信託（J－REIT（リート））の価格は、2014年も順調に上昇した。全銘柄の価格動向を反映する東証REIT指数の年間上昇率は25％に達し、13年の35％に次ぐ歴代2番目の上げ幅となった。

2年連続の上昇相場になったことでJ－REIT市場は過熱感が強まっている。この点は、J－REITの利回り動向に明確に表れている。

[図表1]

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J－REITの時価総額を基にした加重平均ベースの利回りと全銘柄の単純平均の利回りの乖離幅（利回りスプレッド）は、14年10月の日本銀行による追加金融緩和前の0.3ポイント程度から年末には0.13ポイントまで縮小した。これは全銘柄の単純平均の利回り低下によるもので、投資家が利回りを求めて時価総額の小さい銘柄にまで触手を伸ばしていることを意味する。

一方、時価総額がJ－REIT市場最大である日本ビルファンド投資法人の価格は、14年にわずかだが下落した。これは13年末の時点ですでに利回りが2.8％程度まで低下していたためだ。