正当事由が認められるハードルは高く、単に「高く売りたいから」「業者の対応が気に入らないから」というだけでは認められない。別の投資用マンション販売業者の担当者は、サブリースを解約したいオーナーとともに「奇策」に出た。オーナーと担当者が夫婦役を演じ、「貸しているマンションに自分たちで住みたい」とサブリース業者に打診。さすがの業者も折れて解約に応じた。
消費者庁も注意喚起
むろん、業者側にもおいそれと解約に応じられない事情がある。サブリース業者は転貸先の入居者から受け取る家賃と、オーナーに支払う家賃の差額が収入となるが、「それだけでは到底赤字だ」と業者は口をそろえる。彼らの本丸は清掃や原状回復工事の受注、礼金の受領といった入退去に付随する収入だ。サブリースを解約されると、転貸の利ざやのみならず周辺の収益機会まで丸ごと失うことになる。
「10年前ならすんなりと解約できた。業者がサブリースの解約を渋るようになったのは、この5年間くらい」と、前出の投資用マンション販売業者は語る。近年は不動産価格の上昇に伴い、含み益を実現するべく物件を売却するオーナーが増えている。売買によってオーナーが変われば、集金代行やサブリースを担う業者も変えられてしまうことが多い。サブリースの解約に抵抗する業者が出現した裏には、売買の増加によって管理物件が奪い合いとなっている実情がある。
サブリースの解約については消費者庁などが注意喚起を行うものの、サブリース新法の規制対象とはなっていない。国土交通省は「サブリースの解約に関するトラブルが発生していることは認識しているが、解約を認めるには借地借家法自体を変える必要がある」とし、現状では規制が難しいとする。
サブリース新法は契約前のリスク説明を業者に義務づけるものであり、サブリースそのものを禁じてはいない。規制が難しい現状、オーナー側も入居者管理の手間と空室リスクから解放されるメリットばかりに気を取られず、家賃の減額や売却時の評価が下がるデメリットにも目を向けたい。
