KKR､汐留シティセンター｢3000億円｣買収劇の内幕／セキュリティー･トークンの新たな活用例となるか

KKR傘下の運用会社が9月に取得した汐留シティセンター。エメラルドグリーンの外観が特徴だ（編集部撮影）

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2年にわたる入札の末に待っていたのは、意外な結果だった。

9月29日、シンガポールの政府系ファンドGICは、東京都港区に立つ超高層ビル「汐留シティセンター」を売却した。米投資ファンドであるKKR傘下の運用会社KJRマネジメント（10月にKJRMプライベートソリューションズに会社分割）が運用するファンドが、信託受益権の準共有持ち分44%を取得。東洋経済の試算によると、1棟に換算した取引価格は約3000億円だ。

耳目を集めたのはビルの売買よりもむしろ、資金調達にST（セキュリティー・トークン）が使われたことだ。

KJRMの私募ファンドと見られるSPC（特別目的会社）が取得した持ち分はわずか12.7％。投資資金を確保するため持ち分の一部をSTとして小口化し、証券会社経由で個々の投資家に販売したのだ。STの発行額、活用法ともに異例の買収劇が日の目を見るまでには、さまざまな紆余曲折があった。

電通本社ビルに続け

汐留シティセンターは2003年、旧国鉄汐留貨物駅の跡地の再開発によって誕生した。GICは竣工時から一貫してビルの所有者だったが、23年秋に売却に着手する。

理由として挙げられるのは、運用成績の不振だ。23年3月末時点で過去5年平均の名目リターンが3.7%に低下。世界的な金利上昇による欧米の資産価格下落を埋め合わせるべく、低金利が続く日本で益出しを図ろうとしたわけだ。

売却に当たってベンチマークとされたのは、道路を挟んで向かい合う電通本社ビル。立地や築年数、規模が似ているうえ、21年にヒューリックなどが出資するSPCが3000億円規模で取得していた。