｢1000万円以上の値引きを提示された｣という声も…都心マンション《転売バブル》がついに終焉となった"当然の理由"

「売り手から1000万円以上の値引きを提示されたが、買うべきか」。先日、マンション購入を検討する個人から、こんな相談を受けた。

売り手は宅建業者ではない法人で、その物件を新築で購入していた。なぜ、大幅な値引きを提示してまで売ろうとしているのか。これをケースAとする。

同日には、「あるデベロッパーは、中古で転売されている物件が新築時の価格よりも安くなっているので、商売あがったりだ」という噂話も聞いた。これをケースBとする。

もし、これらが本当だとすると、過去になかったことが起きていることになる。他人から聞いた話だけで適当なことを言うことははばかられるので、できる限り事実関係を確認しておこう。

赤字でも早めに処分したい？

まずケースAである。売り手は転売目的で購入した一般法人である可能性が高い。ケースAの物件の値引き後の提示価格は、新築時の購入価格よりも高い。しかし、購入時の税金やローン関連の費用や仲介手数料を考えると、この法人はやや赤字になる。「マンション価格下落」のニュースを聞いて、赤字でも早めに処分したいということだろう。

次に、中古成約単価が新築単価よりも安いというケースBを調べてみよう。新築時の単価は、住まいサーフィンの会員から集めた新築時の価格表で確認できる。これと中古の売り出し単価と成約単価を比較すると、逆転する物件がわかる。中には売り出し時点で新築平均単価よりも安いものもある。1年で20～30%値上がりしていた2024～25年にはこうした逆転現象は無かった。