先日、こんな質問をYouTubeチャンネルの視聴者から受けた。
「金利の選択については変動金利一択ではなく固定金利を選ぶべきではないか。10年後には日本の政策金利が最低でも6％に達するとみている。10年後の買い替え計画を安全に進めるためにも、現在は固定金利を選択するのも賢明な判断だと思う。これくらいのペースで金利が上昇していっても、それでも変動金利のほうが良いという考えなのか？」
私は、10年程度で自宅を買い替えることを推奨しており、これを前提にしている。それゆえ、住宅ローンはとにかく金利の低いものを借りるべきと言っている。返済当初に金利負担が少なく、元本返済が進むメリットを享受できるからである。拙著『新版マンションは10年で買い替えなさい』で「10年で金利は1％も動かない」と書いている。日銀が短期間にこんなに政策金利を上げるとは想定していなかったが、そんな現在でもこの主張は変わらない。後半で実際の金利計算をするが、その前に情報を整理しておこう。
変動と固定では何がどう違うのか
まず、これまで金利が低い住宅ローン商品が多く採用されてきた。販売現場も低金利商品のほうが購入額は増えるので推奨する。過去には、10年固定金利が変動金利を下回る時期があり、その際には10年固定を借りる人が増えた。10年で住み替えることを想定している人にとっては最も金利が低い10年固定は最高の商品だったことは疑いようがない。
次に、変動と固定の基準金利は異なる。変動金利は主に短期プライムレートに連動し、長期固定金利は主に新発10年物国債の利回りの影響を受ける。短期プライムレートは、金融機関が信用度の高い企業に1年未満の短期融資を行う際の最優遇金利である。
長期金利（国債の利回り）は、市場の投資家たちが利上げを予想すると、実際の日銀の利上げよりも先に上昇することがある。一方、住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利の変更を受けた短期プライムレートの改定などを事後的に反映する。
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