｢持ち家も賃貸もキツイ｣都心6区の中古は2億円近く､東京23区の家賃は21カ月連続上昇…詰まないための生存戦略とは？

（写真：Graphs／PIXTA）

「以前は、ちょっと物件価格が上がり始めたら、『いますぐ買わないと、二度と買えなくなりますよ！』とお客様を煽っていました。しかし最近は、無理に購入を勧めないようにしています」

1980年代バブルの頃から40年近くにわたって都内で不動産販売業を営むS氏のコメントです。住居選びで「持ち家か賃貸か？」は永遠のテーマですが、昨今の不動産市場の変化を受けて、答えはどう変わっているのでしょうか。

物件価格やローン金利の上昇で実需が賃貸に流れる

まず、昨今の不動産市場の変化を確認し、「持ち家か賃貸か？」というテーマにどう影響しているのかを考えてみましょう。

近年の最大の変化は、やはり物件価格の高騰です。以前は都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）のタワマンなど優良物件の高価格が話題になりましたが、最近は一戸建て・マンション、新築・中古を問わず、高騰しています。地方の中核都市でも、上昇が顕著です。

住宅取得価格は「年収の5〜7倍」が目安だとされましたが、2024年のマンションの倍率は全国平均10.38倍に達しています（東京カンテイ・調査）。都内では中古マンションでも最低1億円と、パワーカップルでも二の足を踏む水準です。

次いで大きな変化が、住宅ローン金利の上昇です。日銀の政策金利引き上げを受けて、メガバンクを中心に住宅ローンの変動金利が上昇しています。0.25〜0.275%幅の引き上げで、1%を超える水準になっています。

住宅購入者の多くが利用する住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除する制度（最大13年）で、以前は実質金利がマイナスになることがありました。しかし、金利上昇でこの恩恵が薄れ、金利負担が増加しています。