タワマン節税､やるなら｢4.3･1の法則｣に注意せよ 4倍超の価格､3年内の相続､あと危ないのは･･･

被相続人（親）は94歳で亡くなる3年半前から2年半前の間、東京都杉並区と神奈川県川崎市の2棟の賃貸マンションについて、計約13.9億円で購入した。

その後、被相続人が亡くなり、相続人（子）は国税庁の定める財産評価基本通達にのっとり、2棟について計約3.3億円の評価額で相続税を申告。相続発生から9カ月目には川崎市の物件を約5.2億円で売却している。

しかし、路線価に沿って相続人が採用した評価額を、国税当局は認めなかった。当局による鑑定評価額の約12.7億円を時価として課税。相続人がはじいた評価額の4倍近い額である。

なお売却した物件の鑑定評価額は、売却金額に近い約5.2億円であった。相続人はこの課税処分を不服として訴えを提起したが、2019年8月の東京地方裁判所をはじめ敗訴し、上告が棄却されたことで判決が確定している。

国税庁が定めた基本通達を自ら否定するような課税処分を行ったことに批判もある。しかし、通達とは行政庁内部の通知であって、法的拘束力はない。

基本通達の”例外”が適用されてしまった

そもそも相続税の申告時には、相続税法によって時価で申告するように規定されているが、不動産は個別の事情が強く、時価の算定は難しい。課税の公平性の観点から、誰がいつ評価しても同じ評価額になる画一的な評価方法として、基本通達が必要になる。本来なら時価で申告するところ、処理を円滑化するよう、簡便な方法を使うことが認められている。

基本通達は簡便で画一的な方法であるため、時には想定できない事態が生じうる。そこで例外規定として、「通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産」については、それ以外の評価を許容する基本通達6項が定められている。

本件もそれを適用し、基本通達による評価額（約3.3億円）ではなく、鑑定評価額（約12.7億円）で課税しているのだ。