「平成バブル」と言われた1990年代初期、メディアは不動産価格の高騰について「地価狂乱」という見出しを大々的に掲げ、今こそ地価を下げるべきだ、人為的に下げたとしても好調を続ける日本経済に何らの影響もない、とキャンペーンを張りました。
ところが現在はどうでしょうか。平成バブル時には、東京・銀座の公示地価が坪あたり1億円になったことに対して「狂乱」としていたものが、今では坪2億2000万円（2026年）になっています。狂乱が収まらない、あるいはふたたび狂乱になったと報道してもおかしくないはずですが、多くのメディアはこの事実に対してひたすら「だんまり」を決め込んでいるように映ります。不動産収益が会社の事業を支えていることが背景になっているとも受け取れます。
「モノ言う株主」が、優良不動産にメスを入れる
このように古来、所有してきた不動産の上に胡坐をかいた経営を行なっている大企業に対して今、「モノ言う株主」と言われるアクティビストがメスを入れようとしています。アクティビストとは、本業の業績が期待通りに成長しない大企業などに対して、戦略の見直しや事業の売却、コスト削減、経営陣の入れ替えなどを提言する人たちのことです。
彼らが主張する論拠は、大企業の資本効率の悪さにあります。アクティビストたちがグローバルなマーケットで求める資本効率は約8％と言われますが、多くの日本の大企業がこの値をクリアできていないのが現状です。その原因の1つは、彼らの所有している都心部不動産だと言うのです。
大昔に、ほぼタダ同然の価格で手に入れた不動産を有効利用してテナント収益を得ているので効率が良いだろうと考えるのは、彼らの主張とは整合しません。彼らは不動産を簿価で評価するのではなく時価で評価しているからです。
たとえば、東京都心部の土地代と建物代の合計である投資額に対して期待できる利益、キャップレートはおおむね3％程度にすぎません。そんな資本効率の悪い不動産は今こそ売却し、得た利益で本業に投資をせよ、と彼らは主張します。もちろん自分たちの懐に入る配当収益も増やせというのが、彼らの本音でもあります。
具体例としては、ビール飲料など酒類の製造販売事業を展開するサッポロホールディングスに対して、シンガポール系のアクティビストである3Dインベストメント・パートナーズは2023年3月に、不動産事業による収益に頼った経営をあらため、本業に資金を集中するべく、子会社であるサッポロ不動産開発を本社から分離させるスピンオフの提案を行ないました。
彼らが所有・運営する不動産は、渋谷区恵比寿の恵比寿ガーデンプレイス（敷地面積8万3000㎡、建物延床面積47万8000㎡、サッポロ不動産開発保有分は一部）や中央区銀座の商業施設GINZA PLACEなど多岐にわたります。これらの事業を本業と切り離したうえで上場させ、計上した収益を本業に投じるべき、という提案です。こうした声を受けたサッポロは、2024年2月にサッポロ不動産開発に外部資本を導入することを決めます。
