都心3区マンション"大暴落"に見えるのは当然だった…｢不動産バブル崩壊｣でも｢投げ売り｣でもない本当の理由

都心3区（千代田区・中央区・港区）の中古マンション成約平均坪単価が前月比で13％下落した。一見すると「マンションバブルの崩壊」を思わせる下げ幅で、グラフを描くと、今後も急降下しかねないほどの衝撃的な見え方になる。

この情報源がレインズという不動産業者間のデータベースからの集計であることから、「大暴落がいよいよ始まった」と受け止められかねない。ただし、市場は単純平均ではうまく説明できず、正確に実態を把握する必要がある。

都心3区は本当に大暴落しているのか？

例えば、コロナによる緊急事態宣言が初めて出た2020年4・5月に中古マンション平均成約単価は下がった。しかし、ローデータを見ると、投資用ワンルームマンションの投げ売りが一時的に急増しただけで、単価が高い自宅用の分譲マンションの取引は減少していた。

こうなると、確かに平均成約単価は下がるが、自宅マンションの価格は下がっていなかった。6月以降は、コロナ禍で在宅勤務が広がり「もう1部屋需要」が顕在化し、それまで以上の価格上昇が起きている。「こうなるはずだ」といった予断ではなく、実データを確認しなければならない。

都区部の中古マンションの平均成約坪単価が400万円の大台に乗ったのは2025年5月のことであり、ちょうど1年前となる。その後も単価は上がり続け、2026年3月に坪439万円まで高騰した。翌4月は436万円、5月は423万円で、前月比3％減である。

中でも都心3区の数字が目立って悪化している。取れる限りの中古成約事例で計算すると、2026年4月の成約平均坪単価は739万円、翌5月は643万円で13％減、成約平均中古価格はさらに下げ幅が大きく、1億4616万円から1億1698万円に20％下がっている。数字だけだと大暴落に見えるため、メディアなどが取り上げやすいネタだろう。