これが私なりの現状把握だが、今後の展開は予断を許さない状況になった。まず、成約単価の大幅下落から値下がりが喧伝されることになろう。とはいえ、物件単位ではまだ価格が上がっている。売り手が売却価格を下げることをやむなしと考えるようになると物件単位でも単価が下がることが増えるかもしれない。
市場を30年見てきた私としては、売買単価は売り手の考え方次第だと考えている。下げてまで売りたくないと考える人が大半なら、単価の下げ幅は小さく、取引件数だけが大きく下がることになるだろう。
そう予想する根拠はこうした事態は過去にも起きているからである。2011年の東日本大震災によって湾岸エリアは大なり小なり液状化した。新浦安が大きな被害を出し、資産価値を大きく落としたが、それ以外の東京や横浜は別の市場の動きを示した。
それは、価格があまり下がらず、取引件数が以前の約1/3に減少したのだ。直近購入した人は住宅ローンがあるので下げて売ることはできないものだ。また、相場感を知っていれば、下げて売るなら住み替えが決まっていた人以外は売却時期を延期することができる。
都心3区のマンション価格は今後どうなるのか
今回、物件単位ではいまだに値上がりしており、高額帯は買い手が引いたことで取引が成立しにくくなっている。この状況は転売ヤーがいなくなった市場において、今後も続くと想定している。そうなると単純な平均成約単価はまだ下がる余地がある。
とはいえ、2011年の東日本大震災の際は2008年をピークに価格が下げていたので、売っても住宅ローンを返せない「売るに売れない人」が多かった。これに対して、今回は所有者が買った元値は低い人が多く、成約単価を下げて売っても損失が出る可能性は低い。買った元値まで下げる余地はあるが、売り急ぐ必要性がある人は限定的だろう。
こうして、都心3区に限っての取引動向について、今後のシナリオは2つあると考える。
1つは、成約単価はほぼ下がらず（例：1割以下）に、取引件数が大幅に減少する（例：7割減）ケース
もう1つは、成約単価が緩やかに下がりながら（例：2割超）、取引件数も減少する（例：4割減）ケース
どちらに転ぶかは住み替え層の切迫感で決まるが、引っ越し時期と住宅ローン審査の厳格化がカギを握ることは確かそうだ。下落局面はレアケースなので、慌てずにきちんと現実を見届けてから動くことをおすすめしておきたい。
