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都心3区（千代田区・中央区・港区）のマンション価格の急騰は2025年秋から急ブレーキがかかっている。2026年3月の都心3区の中古成約㎡単価は238万円で、半年前からは1％上昇にとどまり、上昇基調は止まったが、下がったとは言えない。1年前と比較したら15％、2年前と比較したら42％も値上がりしている。
今後、高止まりとなるのか、下がるのか、その瀬戸際にきている。
この急ブレーキは価格よりも成約件数に現れている。2026年1〜3月の不動産業界でいう繁忙期の成約件数は1年前より14％減少した。買い手が少なくなり、価格が横ばいとなり、成約件数が減少した。ちなみに、首都圏全体の成約件数は、2026年1〜3月に前年同期比で約2％増えているので、件数だけで見たら都心3区の一人負け状況にある。
「物上げ」競争で売出価格だけが上がり続ける
成約価格は上昇基調ではなくなったが、物件検索サイトに出てくる売出価格はいまだに上がっている。これは仲介会社の仕事ぶりを見ていれば、なぜそうなるのかがわかりやすい。
売買仲介では、売却依頼を取る「売り仲介」と、購入希望者を案内する「買い仲介」があるが、仲介会社は圧倒的に売り仲介の獲得に力を入れやすい。売却活動を1社に任せる専任媒介契約を結べば、かなりの確率で成約に結びつけることができるが、購入希望者から依頼を受けていても、顧客が買いたい物件をその仲介会社が扱えない場合、手数料はゼロになる。この成約率の差は、少なくとも3倍は違うだろう。
このため、売りの専任媒介契約を取るために「顧客の想像以上の高値で売りましょう」と提案する。これまでの実績としての成約事例が1億円でも、「1.4億円で売れるかもしれません」とは誰でも言えるので、相場上昇期では高値で専任媒介契約を結びたがるものだ。売却予定の物件を探し、売主から媒介契約を取る行為を、業界用語で「物上げ（ぶつあげ）」という。
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【物件検索サイトに載っている価格の正体】
