築50年でも｢あと100年超｣もつ？鉄筋コンクリート造の寿命を調べてわかった驚きの事実《専門家に聞く｢本当の老朽化｣》

「鉄筋コンクリート造の耐用年数は？」と聞かれたら多くの人は47年あるいは50年と答えるだろう。役所関係の人なら70年という答えが出てくるかもしれない。だが、残念ながら3つとも間違っている。鉄筋コンクリート造（以下RC造）は物理的には100年単位でもつ。

2019年から2026年にかけて一般財団法人 日本建築センター（The Building Center of Japan、以下BCJ）が耐用年数を評価した488棟の既存RC造建築物のうち322棟（65.9％）の残存耐用年数は100年超だった。評価した建物の平均築年数は52.7年なので、建てられた時からの耐用年数は150年以上となる。

しかも「100年超」と数字を丸めているが、計算上はあと400～500年程度もつという評価が出たものもある。世の中でよく言われている耐用年数と実際の物理的な耐用年数には非常に大きな乖離がある。

これをどう考えればいいのか、BCJ参与・既存建築物技術審査部長の元木周二さんと神戸芸術工科大学学長の松村秀一さんに話を伺った。

元木さん（左）と松村さん。松村さんはBCJの評価結果に驚き、著書や講演などでしばしば取り上げている（写真：筆者撮影）

法定耐用年数は建物の物理的な寿命ではない

最初に47年、50年、70年という多くの人がRC造の耐用年数と考えている数字について。

47年、50年は国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」によるもので、一般的に法定耐用年数と呼ばれる。47年は住宅、50年はオフィスのための年限である。

これを非常に雑に説明すると、事業者が購入後、47年間あるいは50年間は購入した額を毎年一定割合で必要経費として落とせるという意味で、それを過ぎると経費には算入できなくなる。だが、経費で落とせなくなるだけで法定耐用年数を超過したら使いものにならないという意味ではない。