企業内ガバナンスが不適切であるとされ、経営不振に陥っているフジ・メディア・ホールディングスに対しても、アメリカ系アクティビストであるダルトン・インベストメンツが、総資産の35％にあたる5100億円の価値があるとされる不動産事業をスピンオフさせるべきとの株主提案を行ないました。
この提案は株主総会で否決されましたが、その後を受けた旧村上ファンドも不動産事業のスピンオフについて、引き続き要求しました。その結果、2026年2月、同社は村上世彰氏などが持つ同社株式（発行済み株式の34.37％、7100万株）を上限2350億円で買い取ることに加え、サンケイビルを中核とする不動産事業に外部資本を入れることに同意しました。今後の売却手続きにあたっては外資系投資ファンドによる争奪戦が展開されることが予想されています。
ミサイルのいらない"日本占領"
一連の動きで気になるのが、大手デベロッパーの存在感のなさです。サッポロ不動産開発の入札においても当初は東急不動産、三菱地所など数社のネームが散見されたのですが、結局は外資系が落札しています。
原因は、円安と金利高です。外資系から見れば、近年の円安は日本の不動産をバーゲンセール状態にさせています。円で勝負せざるを得ない日本側は圧倒的に不利な状態にあります。さらにインフレの進行にともなう金利の上昇は、3兆円から4兆円もの巨額の有利子負債を抱える大手デベロッパーには重たい投資となります。つまり、外資系投資ファンドの独壇場だと言えます。
外国人投資家による都心のマンションの爆買いが問題になっていますが、実は都心優良不動産も、アクティビストたちが先兵になって斬り込み、分離された不動産を外資系不動産ファンドが投資の道具として保有し、さらに多額の利益を稼ぎ出しているのです。
アメリカの不動産サービス大手ジョーンズラングラサール（JLL）社は、2025年の日本国内における商業用不動産への投資額は2007年の調査開始以来最高額の6兆2180億円、と発表しました。このうち、外資系投資家による投資額は全体の34％を占める2兆1440億円を記録しています。
投資している用途も、オフィスを中心に賃貸レジデンスや物流施設、ホテルなど多岐にわたっています。また個別の案件に投資するだけでなく、最近ではJ－REIT（不動産投資信託）にも手を出し始めています。NTT都市開発リート投資法人や阪急阪神リート投資法人、サンケイリアルエステート投資法人などにTOB（株式公開買付）をしかけているのです。いずれも不調に終わっていますが、日本都市ファンド投資法人はすでに3Dインベストメントの傘下に入っています。
