Interview｜沖有人●スタイルアクト社長 売り時と買い時はいつやってくるのか（2）

基本的には不動産はもう売るしかない

スタイルアクト社長・不動産コンサルタント 沖 有人

おき・ゆうじん●コンサルティング会社などを経て、アトラクターズ・ラボ（現スタイルアクト）設立。情報サイト「住まいサーフィン」運営。（撮影：風間仁一郎）

人口がまだ増え続ける東京以外は、地価が下がっていくのは避けられない。80歳以上の、相続を控える人たちはこれから15年くらいで1.5倍ほどになる。今後、自宅を購入する実需層がどんどん減っていく。これは不動産のマーケットに起こることとして、はっきりとわかっている。だから、私は基本的には「もう不動産は売れ」「不動産投資はやめたほうがいいよ」と言っている。

子どものいるファミリー世代がマンションを買うのはよいと思うが、それ以外の人たちが不動産を購入するのはどうかと思う。例外的なのは節税目的の人。特に相続税節税を考えている人は、タワーマンション節税などがありうるだろう。タワーじゃなくてもよいのだが、普通に都心のマンションを買って人に貸せば、相続税評価額が8割方下がる。

節税効果は十分にあるが、不動産の単体の収支はあまりよくない。今、都心の不動産ならせいぜい年利3％ぐらいで、借入金の金利もかかる。今後、普通に所有を続けていると価格は毎年2％ずつ程度下がってしまうのではないか。

地価や不動産の価値は下落しても、固定資産税と都市計画税はかかる。毎年、資産が少しずつ目減りしていく感覚になるだろう。「持っていたってしょうがないよ」と言うしかない。

ピンポイントで投資先を決める

生まれる人より死亡する人のほうが多いという状況が、しばらく逆転することはない。それはつまり、土地の供給は多いが、土地を買う人は少ないという状況だ。その需給バランスは変わりようがない。売りたい人はできるだけ前倒しでそれを実行したほうがいい。