まず、損得には損益分岐点があることを理解しよう。現在の住宅ローン金利水準を1％とすると、年間の元本返済額は借入総額の2.4％ほどとなる。年間で資産価値が2.4％下落するエリアで買うと、残元本とトントンとなる。この状態なら、ギリギリ売却することができるが、資産価値がこれ以上下がると、マンションを売却してもローンの残債を全額返すことができなくなる。その差額を現金で埋めないと引っ越せなくなるということだ。売却時の仲介手数料などの諸費用などを考慮すると年間2％以上下落したら困ると考えよう。
多くの人が困るのは引っ越しを余儀なくされるケースになる。その大きなリスクの一つが離婚だ。次に、子どもの教育環境や通学、働き手の通勤・転勤、親の介護なども引っ越しの要因になる。一生引っ越さないならば、こうした資産性を重視する必要性は低い。しかし、将来の住み替えの可能性は誰にでもあり、資産性を無視することは難しい。
マンションの資産性はエリアで決まる
こうしたマンションの資産性は筆者が過去のビッグデータからエリア毎に結果を出している。その結果は何度計算してもほとんど変わることがない。相場が一定だった時に、首都圏平均の年間下落率は2％になるので、相場が上昇しない限り、マンション供給されているエリアで50％はNGということになる。
筆者主宰の無料会員制サイト住まいサーフィンでは物件毎の資産性を開示しているが、都区部は平均1.2%だが、神奈川県で2.3%、都下で2.6%、埼玉県で2.7%、千葉県で2.8%となる。都区部はほとんどのエリアで資産性の損益分岐点をクリアしているが、それ以外はOKエリアがかなり限られるという結果になる。
次に、政令指定都市で見ると、有望な順に、川崎市の2.0%、横浜市は2.2%、さいたま市2.3%、相模原市2.5%、千葉市は都心から遠いので2.8%となる。政令指定都市だから大丈夫とは言えないだけでなく、これ以外のエリアのほとんどはノーチャンスとなる。
