中国不動産市場の根本問題 恒大危機で激震

深圳にある恒大集団本社。総額33兆円の負債を抱え、取引先などへの支払いが遅延（AP/アフロ）

恒大集団の債務問題が世界の金融市場を揺るがしている。中国の不動産市場の問題点とその解決策はどこにあるのか。『財新周刊』9月20日号の社論では、このテーマについて論じている。

最近、中国の大手不動産企業が相次いで経営危機に瀕しており、中でも恒大集団が最も厳しい状況にある。不動産企業は長年にわたって、借入金などに過度に依存した高レバレッジ経営で躍起になって規模を拡大させてきた。その裏の隠れたリスクが露呈したのだ。

不動産市場の管理には、行政的手段が欠かせない。しかし、より大切なのは、土地制度や住宅制度の改革を通じて問題の根本を解決し、中国の不動産市場の健全で持続可能な発展を促すことだ。

不動産価格の継続的な上昇はすでに中国社会における大きな問題となっており、経済の転換と発展を深刻に阻害している。これを受け、指導者層は「住宅は住むものであり、投資や投機に利用するものではない」と明言した。

中国では住宅用地の供給は年々減少している一方、工業用地は低価格で大量に供給されている。その背後には「以地謀発展」（土地を活用した発展）という政策がある。政府が土地の譲渡・利用計画を主導し、土地市場を独占。外資企業誘致のために工業用地を低価格で提供し、急速な工業化を推し進めてきた。こうして土地を経済成長のエンジンと、大規模な統制を行うための重要なツールにしてきた。

過去20年間、こうした手段は中国の工業化と都市化を促進してきた。しかし、その負の影響も目立ち始めている。住宅用地の供給が絞られたことで住宅価格が上昇し、住宅は住むためのものから投資・投機対象へと変貌した。