人口減少に勝てのか､物件選びのコツ ▶▶Part3 不動産投資のワナと正解

タワーマンションなどへの不動産投資意欲が高まっているが、今後はより厳密な物件選びが必要となる（撮影：梅谷秀司）

若者や女性の間で不動産投資に対する関心が高まっている。

「2007年のミニバブルのときと同じぐらい多くの人が学びに来ている。特に20～30代の若い人や女性が増えている」。ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」で講師を務める束田光陽氏は語る。

不動産投資とは、マンションやアパートといった賃貸不動産に投資し、その賃料収入や値上がり益によってリターンを得ようというもの。

日本銀行の超低金利政策が長引いて、ローンを借りやすくなったことで人気に一段と火がついた。老後の年金不安などから若い世代の投資意欲も高まっている。

今は不動産投資をするのに適切な時機なのか。青山財産ネットワークスで土地持ち資産家のコンサルティングを手掛ける高田吉孝・執行役員は、「今は不動産の『売りどき』であって『買いどき』ではない」と指摘する。

日本はすでに人口減少社会に入った。賃貸住宅を借りたり購入したりする世代の中心である20～49歳の人口は、首都圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）でも減少している。人口の多い団塊ジュニア世代も25年には50歳を超える。40年には20年比で2割以上減少する。

また供給面では、15年に改正された相続税増税に伴う基礎控除引き下げなどの影響で賃貸住宅の建築が増えた。首都圏のアパート空室率は、15年半ばから大きく上昇。需要が減る一方で供給が増えているため、今後、家賃の下落が懸念される。賃貸不動産の収益性はこれから低下する可能性がある。

不動産投資の必勝法則で 相場観を養う

しかし、すべての賃貸物件で空室が増え、家賃が下落するわけではなく、不動産を資産のポートフォリオの一つとする選択肢は当然あるだろう。ただ、不動産投資を考える際には、より厳密に収益性を吟味することが重要だ。