ワンルームの狙い目エリアはどこ？ 中古マンション価格との比較も重要

三菱地所レジデンスが1月から分譲販売を開始した「ザ・パークワンズ品川戸越」のモデルルームと外観。三菱地所グループで初のワンルームマンション供給だ

個人が不動産投資を手掛けようと考えたとき、最初に思い浮かべるのはワンルームマンションだろう。1戸2000万円台の物件が多く、自己資金数百万円とローンで購入することができる。

しかし最近は、物件価格が上昇し、収益性が一段と低下している。首都圏の新築ワンルームマンション価格（平均坪単価）は、2000年代前半の300万円程度を底値に、16年は371万円へ2割強上がった。それに比べて家賃は上がっていないので、表面利回りはこの間、1％ポイント強低下した。

［図表1］

価格の上昇とともに、供給エリアも変化している。

図表2の「分譲戸数」は市区別の16年と02年の数値の比較だ。02年は東京都中央区、港区、新宿区で1000戸を超える分譲があったが、16年には大きく減少している。その代わりに新たな供給エリアとなったのが、東京都北区、荒川区、八王子市、狛江市といった郊外だ。川崎市川崎区では、表記載の市区の中で最も多い693戸が発売されている。

［図表2］

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 （注）データは2016年。表面利回りは年間坪賃料を新築坪単価で割ったもの。「─」は16年もしくは02年の新築分譲がないため算出せず。■は16年に分譲戸数が02年より減った市区 （出所）東京カンテイ

都心部の多くは1戸平均価格が3000万円台と高め。買い手が絞られるため、ワンルームマンション販売業者は、より安く供給できる郊外へ向かったのだろう。