ますます上がる都市圏 地価上昇に4つの理由

「ヒルズ効果」で港区虎ノ門も地価は10％近い上昇率となった（中央が虎ノ門ヒルズ）（撮影：尾形文繁）

ここ数年の日本の土地は、「所有」から「使用・収益」へと、向かい始めている。国土交通省が3月18日に発表した2015年の公示地価（1月1日時点）でも、この傾向が明らかとなった。土地の“利用価値”の違いによって、地価が上昇する所と下落する所に、二極化される状況が鮮明だ。

特に、20年の東京五輪招致に成功した東京圏には、国内外から注目が集まり、上昇率は商業地で前年比2％、住宅地で0.5％となった（図表1）。国内実需や投資以外にも、相続税対策を目的とした国内富裕層や、海外機関投資家の需要が加わっている。

［図表1］

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全国の地価の高額地点を見ても、住宅地は千代田区と港区、商業地は中央区、千代田区、新宿区と、東京都心が独占しており、利用価値と地価の相関性の高さがわかる。

今回の公示地価の主な上昇要因としては、(1)再開発や大型施設の開発、(2)観光需要の高まりに加え、(3)東日本大震災被災地での住宅需要、(4)北陸新幹線の開業効果期待、などが挙げられる。

被災地では福島県いわき市が、住宅地の全国上昇率ベスト10を独占。大震災後には一時、公示地価の発表地域から外れるなど、地価算定の困難な時期もあった。しかし、今回は帰還困難区域からの避難者による、いわき市内の住宅購入が地価を押し上げたことが示されている。

また北陸新幹線関連では、終着駅である金沢駅の西口付近の地価が上昇率17.1％で、商業地の全国ランキング1位となった。金沢駅周辺では新幹線開業に向けて、ホテルや分譲マンション、商業施設が相次ぎ建設されており、利用価値の高い駅前再開発が反映した結果だ。同じく開業効果が期待される富山駅前でも、1平方メートル当たり単価が7.8％上昇している。