佐藤千尋
「建売住宅の寿命は30年」と言われていたのは、今となっては昔の話。今や日本の住宅市場は「量から質」の時代と言われ、少子高齢化が進む昨今、国の方針としても良質な住宅ストックへの入れ替えが推し進められている。
「価格はお客様の手の届く範囲に抑えながらも、いかに質の高い住宅を供給するかがホームメーカーの使命」と語るのは、分譲住宅の“ブルーミングガーデン”を手掛ける東栄住宅の佐藤千尋取締役。
実際、建築基準法にのっとって建てられた昨今の住宅は木造でもかなり丈夫だが、ホームメーカー側が苦労するのは、物件が「長期優良住宅」に認定されることだという。
2009年から開始された「長期優良住宅」の認定制度は、耐震性・劣化対策・維持管理性・住戸面積・省エネルギー性・居住環境・維持保全管理といった7つ の技術基準をクリアした物件が取得できるもので、平たく言えば「国が認めた長く使える良質な家」。認定されれば、買う側は住宅ローン減税や固定資産税の50％減額、フラット35Sによる金利優遇といった金銭的メリットを受けられる。いざ売却する際も、長期優良住宅であることは評価に大きな影響が出るため要チェックだ。
つまり、建売住宅を選ぶ際にも、長期優良住宅かどうかを一つの重要な指標にしたいところだ。
東日本大震災以降、いつどこで発生してもおかしくない大地震。住宅選びの際は予期せぬ事態に備え「耐震等級」をチェックしておきたい。耐震等級とは住宅の性能の指針となる「住宅性能表示」の一つであり、等級１から等級３まで、３段階に分けられる。耐震等級１は建築基準法を満たす耐震性能で、耐震等級３は「数百年に一度の地震に耐える力の１.５倍」の耐震力。ちなみに前項の長期優良住宅に認定されるには耐震等級２以上が条件となる。
「最高等級３を取得するためには建物の強化と地盤の調査、両面で多くの手間やコストがかかるので、ここにコストをかけない業者もいます」と佐藤取締役は語る。
耐震等級を上げるには、建物の基礎や耐力壁の強化、柱や梁、筋交いなどの部材の増強が必要になる。3階建てや狭小住宅などは耐震等級が低くなりがちなので留意しておきたい。
さらにチェックしたいのは地盤だ。建物が強くても地盤沈下が生じるような土地では意味がない。しっかりしたホームメーカーであれば、古地図で地歴を調べるのはもちろん、サウンディングやボーリングによる調査を実施し、問題があれば地盤の改良工事までしている。どこまで地盤調査を行っているのか、見えないところだからこそ、しっかり担当者に確認したい。
「住宅性能評価」とは、いわば住宅の性能を表した「成績表」のようなもの。これまでは消費者は各メーカーの「厳正な社内基準に基づいて……」といった謳い文句を聞いて、なんとなく「大丈夫だろう」と思い込み、住宅を選んできた。そうした根拠のない基準を是正し、誰もが容易に購入前の住宅を比較できるようにしたのが「住宅性能評価」だ。
評価の項目は、構造の安定、劣化の軽減、維持管理への配慮、温熱環境・エネルギー消費量といった必須項目をはじめ、合計10分野。国が認めた外部評価員が評価を行い、その費用はホームメーカーが負う。実は評価書には、図面と申請書類を提出する「設計住宅性能評価」と、建設中の現場チェックを受ける「建設住宅性能評価」の2種類がある。評価を受けるかどうかは住宅供給者側の任意であり、図面での評価書は多くのメーカーが取得しているが、建売を購入する際は必ず「建設住宅性能評価」まで両方取得している住宅を選んでほしい。
万一トラブルが発生した場合も、ダブルで評価を取得している住宅なら紛争処理機関が対応してくれる。評価書があるのとないのとでは大違いだ。
区割りや間取り、設備・仕様があらかじめ決まっている建売住宅は、注文住宅に比べて自由度がないと言われるが、今どきの建売住宅は、デザインも使い勝手もトレンドやニーズに応えているものが多い。実際、建売住宅を選ぶ決め手は、1番目に立地、2番目が間取りプラン、3番目が価格、という順位が定位置だ。
「まずチェックしていただきたいのは『区割り』ですね。住む人の使い勝手を考慮せず、業者都合で一つの土地にギュウギュウに詰めた物件はよくあります。また、窓や給湯器、換気扇などの位置が隣家と重なっていないかもポイントですね。最近、内装でも折り上げ天井、吹き抜け、ロフト、玄関脇の土間収納などが標準装備されている物件も増えています。建売住宅はどこも同じと思わず、厳しい目を養っていただきたいですね」（佐藤取締役）
最近では女性視点が導入され、料理、洗濯、掃除など、毎日の家事がストレスなく行えるよう、間取りプランや動線設計なども増えているという。そうした「暮らしやすさ」もイメージしながら内見するのが失敗しないコツだ。
「初めての住宅選びはどうしても迷いがちです。なかなか決まらないまま『あの家にすれば良かった』と後悔する方もいらっしゃいますので、購入する2〜3年前あたりから、いろいろな住宅を見て目を慣らしておくといいと思います」（佐藤取締役）
最後に「釣った魚にはエサをやらない」などと揶揄される不動産業界だが、建売住宅の場合、引き渡し後のアフターサービスはどうなのか？
「販売後のサポートはゼロ、ということもいまだに聞きますね。住宅品質確保法が定められて以降、新築住宅の10年保証はどのメーカーもやらなくてはならないのですが、その間の無料定期点検や追加の保証システムを用意しているホームメーカーを選びたいところです」（佐藤取締役）
住宅選びにはどうしても予算があるため、少しでも価格の安い物件に目が行きがちだが、住んでみて初めてわかる“気になる箇所”や予期せぬトラブルはあるものだ。特に近年は豪雨による窓やベランダ廻りの雨漏りも多いという。そうしたとき、外壁や屋根の補修を他の業者に頼んでいては、手間もお金もかかる。竣工後も相談窓口が明確で、すぐに対応してくれるホームメーカーであれば心配無用だ。
一生に一度の買い物で「安かろう悪かろう」という物件を選んではあまりにももったいない。将来子どもたちに継いでもらうかもしれない。あるいは売りに出すことだってあるかもしれない。そうであれば、「品質を証明できる住宅」＝資産価値のある住宅を購入したい。
