｢限界マンション｣になるのを防げるか…4月から変わる管理組合の運営

そこで、「建て替えありき」の発想を転換し、マンション「終活」の自由度を高めるべく、区分所有関係を「解消する」という領域に踏み出しました。具体的には、以下の3つの決議（再生手法）が創設されました。建て替え決議と同等の多数決要件で成立します。

1.建物と敷地の一括売却

2.建物を取り壊したうえでの敷地売却

3.建物の取り壊し

マンション法制の立て付けとして、建て替えに伴い建物（専有部分）が完全に取り壊されると、当然ながら区分所有権の目的たる建物の部分である「専有部分」は存在しなくなります。そのため、目的物の不存在によって区分所有関係はどうなってしまうのか――民法にも区分所有法にも明確な規定はありませんでした。どちらも合意形成のルール（決議要件）を規定しているだけで、建て替え決議が「成立した後」の法律関係には触れていませんでした。

標準的なマンション再生の流れ

この点に関し、実はこうした選択肢は現行の「被災区分所有法」においてはロードマップが示されていたのですが、被災時（被災したマンション）に限定せず、高経年マンションなどにも応用できるよう、今回、区分所有法において一般化した格好です。

標準的なマンション再生の流れとして、区分所有者は売却代金から持ち分に応じた配当（分配金や補償金）を受け取り、管理組合を解散し、区分所有関係を完全に解消します。再建マンションに住んでもいいし、新たな住まいを探してもかまいません。他方、跡地を買い取った事業者は、法令上の制限の範囲内で自由に建築物を新築できます。用途はマンションに限定されません。

これまでは、分譲マンションが一度建設されてしまうと、その敷地利用は固定化されてしまうのが常でした。これからは、「区分所有関係の解消」が敷地利用の固定化を防ぎ、高経年マンションの一掃にもつながることが期待されます。