空き家だらけの日本で｢生き残る土地｣と｢負債になる土地｣…資産37億投資家が明かす"勝ち筋"を見抜く超重要情報

再開発の目的は、既存エリアの価値向上だ。新駅を作るのではなく、すでにある地域を再開発するほうがリスクは低く、成果も出やすい。

渋谷の再開発はその好例だ。かつての渋谷は良く言えば若者の街、悪く言えば購買力の低い層ばかりが集まる場所だった。しかし今は再開発によって「大人が楽しめる街」へと進化しつつある。これはエリアの価値を上げるだけでなく、それに伴って高騰する賃料を支えるだけの需要を流入させる目的がある。

鉄道会社の「本当のビジネス」

渋谷の価値が上がれば、渋谷につながる沿線の住宅地もその恩恵を受ける。

これは東急の戦略そのものである。そもそも電鉄会社は、鉄道で儲けようとは考えていない。鉄道は人を運ぶ動線に過ぎず、真の収益源は不動産と商業開発にあるからだ。だからこそ、彼らの再開発戦略は現実的で、先を読んだ動きをしている。

一方、品川から横浜を経由し、三浦半島へと続く京急はどうか。品川の再開発は注目に値するものの、西側エリアでは再開発の起爆剤を欠いている。三浦半島や横須賀といった海の見える立地はポテンシャルが高いが、インバウンド客や外国人富裕層の人気を集めているかといえばそこまでには至っていない。かといって、日本人の需要だけでは十分ではない。

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それでも、将来的に外国人の注目を集めて人気が高まれば、京急が再開発に乗り出して沿線が注目を集める日が来るだろう。だが、それは5年、10年先の話であり、現時点での投資は慎重さが求められる。要するに、時期尚早なのだ。

すでに再開発が進行しているエリア、たとえば小田急と京王などが連携して行っている新宿の再開発にも注目だ。街づくりや沿線の価値向上に非常に長けた東急に対し、小田急と京王は沿線の再構成力でやや後塵を拝してきた。しかし、インバウンド需要も高く世界一のターミナル駅である新宿が生まれ変わって大きく価値が高まれば、そこにつながる沿線を見直す動きも高まるだろう。

不動産投資では、価値が下がらないエリアを選ぶことが何より重要だ。価値が下がらないエリアとは、すなわち鉄道会社が長期にわたって資本を投入し、街としての価値を高めようとしているエリアである。

東京都心やその周辺というだけで十分魅力的ではあるが、再開発が予定されているとなれば、それは明らかな勝ち筋となる。

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