｢金利上昇＝リート売り｣は"過去の遺物"になりつつある…日銀利上げでも2026年のJリートが｢買い｣と言える3つの理由

Jリートの3つの構造的な強みから、2026年のJリート市場の動向を予測します（写真：まちゃー／PIXTA）

日銀の金融政策正常化が進む中、「金利上昇＝不動産市場には逆風」という悲観論が市場の一部を覆っています。確かに、フルレバレッジで臨む個人の不動産投資家には厳しい環境になりつつあるでしょう。

しかし、巨大なポートフォリオを運用するJリート（不動産投資信託）市場となると、事情はまったく異なります。

各種データや不動産・金融業界の状況を分析するかぎり、2026年のJリート市場はむしろ、インフレという新たな環境を味方につけ、本格的な成長サイクルに突入する絶好のタイミングにあるといえます。なぜ買いと言い切れるのか。筆者が着目するJリートの3つの構造的な強みから解き明かしていきたいと思います。

2025年に始まったJリートの逆襲

長らく日本の投資家の間で常識とされた「金利上昇＝リート売り」という思い込みは、いまや過去の遺物となりつつあります。

23年から24年にかけて、日銀の政策転換を恐れる市場は悲観論に支配されていましたが、25年のJリート市場が示したのは、それとは真逆の力強い逆転劇でした。

日銀の政策転換に悲観論もあったが、25年のJリート市場は力強い逆転劇を見せた／出所：ARES J-REIT Databook（2026年1月）/一般社団法人不動産証券化協会より作成

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【2026年1月までの東証リート指数の推移】