｢金利上昇＝リート売り｣は"過去の遺物"になりつつある…日銀利上げでも2026年のJリートが｢買い｣と言える3つの理由

25年初に1650〜1680ポイント程度だった東証リート指数は、25年末には2000ポイントの大台を超える水準まで上昇しました。分配金込みのトータルリターンで見れば27.9％という高い実績を叩き出し、株式市場と肩を並べる評価を得たのです。

この背景の一つには、実際に利上げが行われたことで「金利の上げ幅がいきなり極端に大きくなるわけではない」という現実的な相場観が浸透したことが挙げられます。さらに「インフレ下での賃料上昇」という不動産本来の強みが確実視されるようになりました。

そこからJリートが金利上昇やインフレに負けないパフォーマンスを出せるとの評価につながったと考えられます。

その3つの理由とは？

【理由1】金利上昇リスクを無効化する実質金利マイナスと強固な財務

市場は名目金利の上昇ばかりに過剰反応していますが、不動産投資において重要なのは名目金利から期待インフレ率を差し引いた実質金利です。足元で金利は上がっているものの、それ以上にインフレ率が高いため、実質金利は依然としてマイナス圏（借り得な環境）にあるといえます。

さらに、利上げで収益が下がるという懸念を持つ投資家は、Jリートの高度な財務戦略を見落としています。Jリート各社は資金の借入に際して全ての返済が一度に重ならないよう、返済期限を1年後、3年後、5年後といった、ラダー状（梯子状）に分散させる手法を採用しています。

つまり、金利が上昇しても、その影響を受けるのはその年に借り換えを迎える一部の負債にすぎないのです。

金利上昇による調達コストの増加は緩やかであり、一方でインフレの恩恵である賃料上昇はダイレクトに収益を押し上げます。調達コストの微増を、インフレによる収益増で十分に吸収しきる構造がすでに完成しつつあるのです。