投資用マンションに2つの懸念 めぼしい中古物件が枯渇するおそれ

居住用だけでなく、投資用マンションでも新築から中古へのシフトが起きている。好立地での新築向け用地仕入れが難しくなっていることに加え、物件価格が割安で新築よりも利回りが高いことも、中古人気を支える。

中古の投資用区分マンション販売で大手の日本財託では、「投資家からの購入希望が相次ぎ、物件によっては抽選になる」ほどだ。新築の投資用マンションを供給するプロパティエージェントは、昨年から買い取り再販事業を強化。自社物件を中心に、今期は150戸程度を取得し、再販する予定だ。

こうした活況の裏で、業者からは「買い取りに値する物件が減ってきた」といった声も聞かれる。参入業者が増えて、仕入れ競争が激化していることだけが理由ではないという。背景には投資用マンション特有の事情がある。

「中古市場に出回る物件が、サブリース付きばかりになってきた。本当は仕入れたくないが、目標達成のために仕入れざるをえない」。都内で中古の投資用マンションを販売する業者はそうぼやく。

サブリースとは「転貸」のことで、サブリース業者が例えば月8万円で部屋を借り上げ、別の個人に10万円で貸すという形だ。業者の手数料が介在するためオーナーが受け取る家賃は減る。だが、空室対策の手間が省けるため、契約を結ぶオーナーは少なくない。一方、中古業者からすると好ましからざる物件になる。オーナーが受け取る家賃が減ることで、売り出す際の利回りも低くなるからだ。また、いったんサブリース契約を結ぶと解約が難しく、販売業者からは「契約書どおりに解約を求めても手続きに応じてくれない」「違約金として賃料1年分を請求された」といった声が上がる。空室をつくらないことの副作用ともいえるが、「転貸先の属性によっては、収益性が毀損されることもある」（投資用マンション販売業者）という。