｢世界一の不動産投資市場｣日本に資金が集まる訳 ファンドの｢黒子企業｣が明かす成長戦略とは？

山口誠一郎／やまぐち・せいいちろう 1961年生まれ。慶応大学法学部卒業後、1983年三井不動産販売（現・三井不動産リアルティ）入社。東誠商事を経て、1990年8月にトーセイ取締役に就任。1994年6月から現職（撮影：今井康一）

不動産価格はまだ上がるポテンシャルがある

――国内金利には先高感がありますが、不動産投資市場への影響は？

足元でネガティブな影響が出ているのは、J-REIT（不動産投資信託）だけだ。それ以外の投資家による不動産売買は非常に活性化している。

理由は2つある。まず、日本銀行が利上げに慎重なため、アメリカのような急激な金利上昇が起こらない点だ。投資家の間では、2025年の調達金利が0.5～1％程度という見方が一般的だ。その範囲内であれば、キャップレート（不動産利回り）も3～4％あれば、十分収益が確保できる。

例えば、アメリカだと調達金利5％、キャップレート5％とその差はゼロ。イールドギャップ（調達金利と不動産利回りの差）は今や日本が「世界一」だ。