賃貸ビル好調は揺るがず 不動産

2015年度は不動産業界全体が上り調子だったが、この勢いは16年も続きそうだ。大手各社の収益柱はオフィスビルの賃貸事業。そこでの追い風は、「東京はこれから16年にかけて賃料の上昇率が最大化する」（不動産サービス大手・JLLの赤城威志リサーチ事業部長）とみられていること。賃料が上がっても不動産会社のコストはほとんど変わらないため、上昇分はほぼ利益の上乗せにつながる。

不動産仲介大手の三幸エステートの推定によると、同社が「Aクラス」と位置づける東京都心の優良オフィスビルの成約賃料は、15年第3四半期（6～9月）時点で3万5652円。前年同期比で20％近く上昇している。同社の今関豊和チーフアナリストは、「賃料の上昇は段階を踏んで進む」と解説する。

不況でビルに空室が多い場合、値引きに加え、「フリーレント」と呼ばれる無料サービス期間を設けてテナントを集める。市況改善の初期段階になると、無料サービスの期間を徐々に短期化していく。このときはまだ成約賃料の上昇につながらない。現在はフリーレントの期間が短くなり、実需を反映した成約賃料の上昇がストレートに現れてくる段階にあるという。

今後はプライスリーダーである優良オフィスビルの賃料上昇だけでなく、立地や設備の面で劣る一般的なオフィスビルにどこまで価格上昇が広がるかが一つの焦点になる。需要が堅調でも、新築ビルの竣工が一定期間に集中し、供給要因から賃貸市況が崩れることもあるからだ。

東京では16年の供給がやや多いが、その前後の年が少ない。そのため、「16年竣工のビルはすでにテナントが半分くらい決まっている」（前出の赤城リサーチ事業部長）といわれ、需給が緩む懸念は少なそうだ。