アメリカ76.4％に対して､日本は14.5％にとどまる｢中古住宅の取引割合｣…低調さの背景にある"2つの要因"とは

また、見方によって価格が異なることもあります。利用価値や社会的価値は個々の主体の内にありますが、価値観の変化や多様化によって価値の共有が進むと、売買等を通じて経済価値として顕在化します。

日本と英米の不動産価格の求め方の違い

日本では土地と建物に別々の所有権があります。所有権には一般に価格が認められるため、土地、建物それぞれの価格を求めることが必要となります。

売買に際し、土地には消費税が課税される一方、建物には課税されません。企業会計では土地は償却しない一方、建物は償却するなど、土地と建物によって異なる制度を運用するためにも、土地、建物別の価格を適切に求めることが要請されます。

宅地として有効利用できる土地面積に限りがある日本では、高度経済成長期の旺盛な需要を背景として、土地の稀少性が強調されてきました。

土地の資産価値に関心が高いため、土地価格の求め方として「不動産取引で把握できる土地建物一体の不動産価格から建物価格を控除する方法」が定着しました。未知の土地価格を知るために建物価格を既知とする方法です。

そのための前提として、①新築時の建物価格は工事費用と同額とみなす、②建物の価格は耐用年数に対応して定額で低下する、と考えました。

この方法は土地価格を求める点では便宜であった半面、建物の価格は不可避的に低下する、建物の耐用年数の推定が短いなど、日本の不動産市場の失敗を助長した側面があります。

一方、英米法の国では建物に独立の所有権はなく、土地所有権に包含されます。大切なのは建物部分を含む土地価格で、この限りにおいて、建物独自の価格を考える必要性はないといえます。

英米法の社会システムでは、まず、土地建物一体の不動産価値を評価します。不動産全体について良いものは高く、悪いものは安いと評価します。また、土地価格と建物価格に分離する場合でも、建物価格を既知とするわけではありません。