進む管理状況の｢点数化｣､管理を買う時代が来る ⑦管理｜業界団体も本腰を入れ始めた

「修繕積立金は毎年上げていただく形になりますね」。都内の新築マンションのモデルルームで営業マンは事もなげに言う。

商談席のテーブルの上にあるのはマンションの長期修繕計画。マンションは設備や塗装など、おおむね12年ごとに大規模な修繕工事が必要になる。新築マンションでは、デベロッパーが25～30年間の修繕計画を作成し、それに必要な額を試算として出している。分譲後、住民による管理組合がこれを参考に修繕費用を積み立てていく。

問題は、ほとんどの新築マンションの販売現場で示される修繕積立金が、今後の値上げを前提にしている点だ。下の図は、いずれも都内で現在販売中のマンションで提示された修繕積立金の推移。一般的にはAマンションのように、5～6年ごとに値上げが行われる計画になっている。

冒頭はBマンションのモデルルームでの発言。4年目から13年目まで毎年、修繕積立金の額を引き上げる計画だ。あくまで「計画」であり、実際には管理組合が決議する。だが値上げは住民の合意形成が難しく、「値上げを毎年決議するのは至難の業だ」と管理業関係者は口をそろえる。

修繕積立金が当初から高いと、住宅ローンに加えて月々の負担が重くなり、デベロッパーは新築マンションを売りづらい。そこで初期設定を安くし、入居後に値上げを行う。国土交通省は1平方メートル当たり月200円前後を目安としているが、合意形成に失敗し値上げが行えない組合も少なくない。

修繕積立金には、こうした「段階増額方式」ではなく、Cマンションのように最初から同額を負担する「均等積立方式」もある。途中で値上げする必要がなく、国交省もこちらを推奨している。