住宅ストックを活かす時代の
大規模修繕が抱える問題とは

都市部での住宅政策はマンションがメインターゲット

東京都市大学都市生活学部教授
横浜国立大学名誉教授
小林 重敬(工学博士)

日本の住宅政策は2006年に住生活基本法が成立して、大きく転換しました。それまで住宅政策の基になっていたのは住宅建設計画法でした。戦後は住宅が量的に不足していたので、とにかく新しい住宅を建設することが必要でした。しかし住宅はすでに量的には充足しています。だから量的に増やすことから、良質な住宅、良質な住まい方を実現することへと住宅政策の目的が変わってきたのです。

この住生活基本法に基づいて国は住生活基本計画(全国計画)をつくり、自治体ごとにそれぞれの基本計画を立てております。またこの間に住宅宅地審議会等で論議がなされ、現在の住宅政策の具体的な枠組みがつくられてきました。その中には、「市場重視」と「ストック重視」という二つの基本的なテーマがあります。良質な住宅のストックをつくり、マーケットで循環させていくことで、質の低い住宅を淘汰していくという考え方です。

この場合、都市部での住宅政策のメインターゲットはマンションになります。近年は大都市での住宅供給の過半がマンションだからです。東京・港区で近年新規に供給されている住宅の実に90％以上がマンションです。現在は、極めて重要な住宅ストックであるマンションをターゲットに住宅政策を展開していく時代に入っているとも言えるでしょう。

住宅ストックの再生は、都市の居住地再生でもあります。ではどういう形で都市居住地を再生していくか。そこで重要になるのは、中古住宅市場の活性化、賃貸住宅市場の活性化、リフォーム市場の活性化という三つの課題です。

また、住宅を居住サービスという視点で考えることも必要です。住むということは、医療、教育、福祉、購買などさまざまなサービスとつながっています。したがって単なる入れ物としての箱だけを供給するのではなく、住むことに関わるサービスと一体的に供給すると考えるのです。もちろんなかには、そうしたサービスや交通の利便性は多少悪くても、自然あふれるところで暮らし、子育てをしたいという人もいます。本来はライフサイクルやライフスタイルに応じてそうした選択肢の中から自由に住まい方を選び、サイクルを回していくのが理想形でしょう。

分譲マンションの建て替えは難しい

一方で、人口減少が世帯減少となり、住まい方を選ぼうにも市街地そのものが縮減していくということが現実味を帯びてきています。しかし、郊外には、20世紀に社会資本整備によりつくられた共同住宅形式を中心とした質の高い住宅団地が数多くあります。人口減時代のなかでそうしたものを活用しないのはもったいない。それをうまく活かしていくこともこれからの大きな課題だと思います。

※写真はイメージです

区分所有という形を取っている分譲マンションは、建て替えが非常に難しいという現実があります。区分所有の関係を解消するには全員の合意が必要ですし、それでなくとも建て替えについての合意形成は難しいのが現実です。実際、分譲マンションの建て替え事例は、震災関連を除けば、まだ100件を超えていないくらい難しいことです。しかも仮に合意が得られたとしても、資金の問題が出てきますし、60年代は今より建築に関わる規制が緩やかだったため、現在の規制に対応するように建て替えると、居住面積が足りなくなってマンションの住民全員が住むことが難しくなってしまうといった問題も発生しがちです。

そうした場合も含めて当然、マンションが老朽化したときには大規模修繕するということが選択肢の一つになります。立地などの条件がよいところは、大規模修繕によって資産価値を維持することも可能でしょう。

しかし、ここでも大きな問題があります。住民全員が大規模修繕に賛成するところは例外的ですし、空き室があったり、修繕するなら引っ越すという住民が出てきたりすることもよくあります。私が会長をしているマンション再生協議会が数年前に実施した関係専門家に対するアンケート調査では、大規模修繕の資金を確保しているところは50％ほどしかありませんでした。長期の修繕計画さえないマンションも珍しくありません。さらに郊外の小規模マンションなどでは、管理組合さえないところもあるのが実情です。かといって放っておいては老朽化は進む一方ですし、安全で住みよい暮らしを維持するために不要不急な所以外だけでも修繕をしておくべきでしょう。

リフォームや改修の方向が主流に

一部のマンションを別にすれば、多くのマンションは築後40年くらい経過しても、躯体そのものはしっかりしています。耐震性の問題がないところも多く、水まわりを改修すればまだまだ長く住むことができるのです。しかしマンションの大規模修繕で一番大きなコストがかかるのが、実は水まわりなのです。

そうしたマンションに対しては補助金などで資金援助すればいいという考え方もあります。けれども戸建て住宅の場合は、居住者が自己責任、自己資金で修繕や建て替えをします。マンションだけに資金援助するという考え方がはたして支持されるかどうか、疑問のあるところです。そのような現状ですから、修繕業者を選ぶ際には、限られた費用の中で最大の効果を得られるよう、しっかり検討する必要があるでしょう。

マンションの大規模修繕を団地単位で行う場合には、居住サービスという視点を入れるのが理想形かもしれません。子育て支援のサービスなどは十分なニーズが期待できます。

高度成長時代以降、日本は生活スタイルがどんどん変わっていきました。住宅設備もどんどん新しいものが開発され、進化し続けてきました。人口も増え続けてきたので、住宅もどんどん建て替えられてきました。しかし人口減時代の今は、住宅ストックを活かすことが求められています。その方向で考えれば、これからはリフォームや改修の方向が主流になっていくものと思われます。ここまで触れてきたような問題をどう解決していくか。これからはマンションの大規模修繕も、情報提供などを中心として住宅政策のなかにきちんと位置づけて考えていく必要があるでしょう。