海外の投資家が日本の不動産に関心を持つ理由
福島 ここ数年、海外の投資家や外資系ファンドによる、日本の不動産、特に東京都心のオフィスビルや商業施設、ホテルなどへの投資が活発化しています。海外の投資マネーが日本の不動産市場に入ってきている理由はどこにあるのでしょうか。
JLL 取締役執行役員
キャピタルマーケット事業部長
水野 明彦
水野 要因の一つは「セーフヘイブン」としてのステータスです。英国の欧州連合（EU）離脱や米国の新大統領誕生など、世界情勢の不安定化が高まっています。それに対して日本は、地政学的なリスクも少なく、安全な投資先と認識されているようです。
また、日本は金利水準が低いので、物件の利回りが低くてもある程度のリターンが期待できます。さらに、長期のデフレからの脱却に対する期待もあります。日本の不動産については、バブルの時のように大儲けはできなくても、堅実なリターンが見込めるアセットとして注目されています。
福島 その一方で、海外の投資家から投資先として日本を見ると、課題も少なくないと聞きます。具体的にはどのような点に問題があるのでしょうか。
水野 不動産投資の世界では市場の透明度と呼ばれていますが、日本では、賃料のデータや取引事例などの情報が、他の先進国と比較すると公開されていないのが実情です。当社では「グローバル不動産透明度調査」という調査を2年に一度行っています。2016年度の結果では日本は19位で徐々に順位を上げていますが、まだ透明度が高いとは言えません。
東京への一極集中の反動で、地方都市のポテンシャルが注目される
ジャーナリスト
福島 敦子
津田塾大学卒。NHK、TBSで報道番組を担当。テレビ東京の経済番組や、日本経済新聞、経済誌など、これまでに700人を超える経営者を取材。経済・経営をはじめ、環境、コミュニケーション、農業・食などをテーマにした講演やフォーラムでも活躍
福島 JLLのような幅広い情報を提供する企業が増えてくれば、日本の不動産市場の透明度も高まりそうですね。ところで、東京都心の不動産への投資が海外から積極的に行われている一方、不動産価格が急激に高騰し、さらに買いたくても物件がないという声もあるようです。状況はいかがでしょうか。
水野 ご指摘のように、東京の物件を買いたいという海外の投資家の需要は非常に強いのですが、現状はそれに対する売り物、すなわち供給が少ない状況です。ただし、大規模なアセットはなかなか出ないのですが、中小型のアセットはそれなりに回転はしています。当社ではそのような物件を積極的に海外投資家に紹介しています。また、今、海外の投資家が注目しているのは、東京以外の地方都市ですね。特に、大阪、名古屋、札幌、福岡などに関心を持つ投資家が増えています。「東京ではなかなか買えないから」というのも一つの理由ですが、それだけではなく、各地方都市自身の努力と言いますか、マーケットが回復傾向にあり、利回りやキャピタルゲインに期待できる物件がいくつか出てきているということも背景として挙げられます。
JLL 関西支社
キャピタルマーケット事業部
アソシエイトディレクター
秋山 祐子
秋山 大阪は東京に次ぐ国内有数の経済都市ですが、利回りが相対的に高く、東京の次は大阪と考える投資家は多いですね。さらに、最近ではインバウンド経済に起因した不動産需要も急増しています。大阪観光局の調査によれば、16年に来阪した外国人観光客は過去最高の約941万人で前年比31％増となっています。道頓堀・心斎橋周辺は、平日でも海外からの観光客で大変賑わっています。アジアのファンドのお客様などを案内すると、その活気を見て「ぜひここで投資をしたい」とおっしゃる方も少なくありません。
福島 インバウンドの影響で、地方ではホテルや商業施設への投資が増えているようですが、ネット通販の拡大による物流施設に対するニーズも高まっているようですね。
水野 その通り、需要は増えていますね。Eコマースの発展により大型の物流施設を供給するデベロッパーが増えています。外資系企業、日系企業双方です。さらにそれがREITに組み込まれるアセットクラスとして認識され、その結果、取引が増えています。物流施設は大都市の近郊の地方都市で大きな可能性があります。大きな幹線道路沿いや高速道路のICの近くなど交通のアクセスのよいところは物流の拠点として適しており、ポテンシャルも高いでしょう。
地方の不動産オーナーと海外投資家をつなぐJLLの存在感
福島 海外の投資家に積極的に不動産投資をしてもらうためには不動産の価値を上げ、収益性を高めることが重要です。JLLは売買契約だけでなく、バリューアップやその後の管理にも積極的に取り組んでいますが、地方都市での具体的な事例を教えていただけますか。
JLL 不動産運用サービス事業部
アセットサービスグループ
アソシエイトディレクター
地曳 達也
地曳 はい、地方でこそ、管理運営の良し悪しで、物件の価値に大きな差が出ると考えられます。当社では各都市のベストプラクティスとなる運営事例にも関わっています。札幌の中心部にある「ノルベサ」は、屋上にある観覧車が目印の、すすきののランドマーク的な複合商業施設です。非常に認知度が高い建物でありながら、テナントの構成が市況に合わず、一時期、空室率が高まっていました。当社では、いち早くインバウンドニーズを捉え、インバウンド専用飲食店など、海外観光客をターゲットにした、テナント誘致を推進しました。さらに、アニメ・ゲーム関連の流通店、コスプレショップなども誘致し、ポップカルチャーの発信地として位置付けました。弊社が進めたテナントミックスにより、施設の賑わいが蘇り、今では札幌を訪れる国内外のお客様の観光スポットになっています。大阪では、くいだおれ太郎のいるビルであり、インバウンド観光客で溢れかえる「中座くいだおれビル」（道頓堀）の、香港系の投資会社への売却をキャピタルマーケット・不動産運用サービス両事業部が共同で支援しました。プロジェクトではSPC（特別目的会社）の設立、資金調達、さらにはテナント誘致まで運営全般をお手伝いしています。テナントの選定ではアジアをはじめとする海外観光客のニーズを考慮したほか、既存テナントにもインバウンド需要取り込みへの対応についてもアドバイスしました。
（下）人々が賑わう中座くいだおれビル
このほか、福岡のオフィスビル「大博多ビル」は、博多駅前・大博通りに面する好立地ながら築約40年が経過し、稼働率が低下していました。そこで当社はバリューアップのため、耐震補強（基準認定適合建築物 福岡市認定第1号 取得）を含む大規模改修の実施をサポートしました。また、テナント館内移転を含む貸室区画の統合などリーシングを工夫し、100％稼働を実現しました。
水野 物件を紹介するのは第一歩にすぎません。その投資家にとっては買った後、どういうプロパティマネジメント／アセットマネジメント戦略でどれくらいバリューアップできるかが分からないと購入の決断ができません。地曳がいる事業部はまだ購入が正式に決まっていない段階から入って、提案を行うのが大きな特長です。
福島 政府も地方創生を大きなテーマに掲げています。投資マネーが地方に入ってくることは地方の活性化にとって大きなチャンスですが、海外の投資家が単独で地方の不動産マーケットにアクセスするのは難しいでしょう。その点で、JLLの役割は大きいですね。
水野 そうですね、日本の地方の不動産情報を海外に発信するのは、当社の大事な役割だと感じています。当社自身がいろんな売り物の賃料データなどを集める努力をしていることに加え、地元のブローカー、地方の不動産オーナーなどの情報もキャッチアップしています。地域のパートナーとの信頼関係を構築しているほか、リサーチ部門の情報発信力も高める計画です。
秋山 情報提供にとどまらず、物件の売買から、リーシング、管理までワンストップでご支援できるのが当社の強みです。サービス体制をさらに拡充するために、昨年は関西支社の機能を強化しました。従来からあるテナントおよびオーナー向けの賃貸借取引サービスを提供しているマーケッツ事業部に、テナント賃貸仲介業務に特化する人員を増強しました。また、私が所属する売買仲介担当のキャピタルマーケット事業部の人員も増やしたほか、プロジェクト・開発マネジメント事業部も新たに配置しました。文字通りフルサービスで、お客様のニーズに対応できる体制が整いました。
福島 JLLのこれまでの経験とグローバルなネットワークを生かし、海外の投資家と地方の不動産オーナーとの橋渡し役としての期待が高まりそうです。それがまた日本の地方の活性化につながりますね。
水野 今後とも、セミナーを開催したり、お客様に直接提案したりしながら、当社の海外ネットワークに、どういう投資家が存在し、どういう不動産投資のニーズがあるかを伝えていきたいと思います。投資家とオーナーの双方の思いを結ぶことによって、地方に活力あるビジネスを創出していきたいですね。もちろん、国内の投資家のアウトバウンドのニーズへの対応や、リサーチ部門による地方都市を理解してもらうための情報発信なども強化していきたいと考えています。JLLにぜひご相談いただきたいと願っています。
