「アパート経営」業界の常識を覆す
建物づくりと管理 アイケンジャパン

社会人の女性をターゲットにした
こだわりの設計・仕様が人気

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名古屋市―。市営地下鉄の駅からほど近い住宅街の中に、真新しい2棟のアパートが並んで建っている。アイケンジャパンが手がける物件の一つだ。道路を挟んだ目の前が豊かな緑のある公園という恵まれた立地もさることながら、分譲マンションを思わせる外観が目を引く。

また、各棟6戸にもかかわらずオートロックを備え、内廊下になっているところなども、賃貸アパートとは思えない。さらに間取りにも特長がある。一般的な賃貸アパートは、いわゆる「ようかん型」と呼ばれるように、各住戸が並列に配置され、外階段と外廊下でつながったものがほとんどだ。建築の効率はいいが、壁一枚のため隣室の音が漏れやすく、中側の住戸は通気性が悪くなる。部屋が狭いのもネックだ。それに対して、アイケンジャパンの建物は、1LDKタイプが中心となっている。約9畳の広々としたリビングがあることに加え、各住戸を水回りで仕切ることで、全室を角部屋にすることができ、防音効果を高めている。もちろん、全室角部屋なので明るい。

代表取締役 中島厚己

アイケンジャパンの中島厚己社長は「当社では、入居者のターゲットを社会人の女性に設定しています。このため、セキュリティ面などには細部にまで徹底的にこだわっています」と話す。

前述したように6戸のアパートであってもオートロックや屋内廊下・階段を備えているのもそのためだ。このほか、1階のバルコニーの高さは約2.5メートルと高くなっており、外からのぞくことができないようになっている。防犯シャッター、防犯砂利、バルコニーライト、カラーモニターインターホンも、一人暮らしの女性には安心だろう。

何重もの防音設計など
見えない部分も丁寧に設計・施工

「安心・安全はもちろんのこと、入居者の皆さんが、『早く帰宅してくつろぎたい』と思っていただけるような、居住性にもこだわっています」と、中島社長は紹介する。

キッチンには2口のビルトインコンロ、大容量の収納を備え、シンクもまな板をおいて調理ができる広さがある。バスルームは浴室乾燥機とテレビが標準装備だ。寝室や玄関のクローゼットなどの収納スペースも確保されている。ペアガラス標準で採用されているため、外気や騒音を遮断し、快適に過ごせる。

特筆すべきは2階住戸専用のスカイバルコニーだ。照明、コンセントなどもあり、友人とパーティを楽しんだり、ガーデニングをしたり、思い思いに使えるだろう。このようなスペースが、通常のアパートでは採用されることはまずない。

中島社長は「『どのアパートも同じ』というのでは、入居者に選んでいただくことはできません。当社が入居者のターゲットとして社会人の女性を想定しているのは、この層がもっともアパートに対して厳しいからです。逆に言えば、社会人の女性から『ここに住みたい』と言っていただけるようなものであれば、必ず多くの人に支持されるのです。また当社ではさらに、入居者の方には一見、わからないようなところにもこだわっています」と話す。

たとえば外壁や、屋内階段・廊下のサイディング（外装材）についても、同社では釘打ちをせず、金具留めにしている。釘打ちはさびや劣化につながりやすいからだ。このほか、2階のフローリングと1階の天井の間には何重もの防音設計を施すことにより、木造アパートながら極めて高い防音性を実現している。寝室のクローゼットの扉が、折れ戸ではなく引き戸になっているのも、スペースを大きく利用できるようにとの考えからだ。このあたりは、入居してみないとなかなか実感できないが、快適性を大きく左右する。

画像を拡大 部屋数の少ないアパートであっても玄関にはオートロックとカラーモニターインターホンを完備。女性でも安心して暮らせる贅沢な仕様だ	画像を拡大 分譲マンションでも珍しい内廊下方式。表から見えなくとも外壁と同様に高級感のあるサイディングを使用
画像を拡大 アパートでありながらペアガラスのハイサッシュが標準装備。地上より約2.5メートルのバルコニー壁によりプライバシーと防犯に配慮。洗濯物も隠して干せる	画像を拡大 自炊が苦にならない、分譲マンション並みの広いシステムキッチン。賃貸アパートで引き出し収納を装備しているところは珍しい
画像を拡大 浴室にはテレビが標準装備	画像を拡大 屋上に上ると多目的に使えるスカイバルコニーがある
画像を拡大 裏庭には防犯用の、踏むと音が出る防犯砂利と、センサーライトが。防犯への備えが徹底している

木造アパートの常識を覆す防音性能。床から天井に伝わる振動や衝撃音を防ぎ、住民同士が快適に暮らせ

る仕様となっている

高品質の建物でありながら
一般的なアパートと同程度の負担

天井が高く、快適にオシャレに過ごせるリビングは、見る目の厳しい社会人女性からも支持を得ている

ここまで、アイケンジャパンのさまざまなこだわりを紹介してきた。これらを実現するために、一般的なアパートであれば着工から2カ月程度で完成するところが、同社のものは約4カ月かかることも珍しくないという。

もちろん、時間とコストをかければ、最新の設備を導入したり、丁寧な施工を行ったりすることはできる。その結果「一般的なワンルームタイプのアパートに比べて割高になるのは確かです。しかし当社では、それを販売価格に転嫁していません。オーナー様のご負担金額は『ようかん型』のアパートとほぼ同程度です。大きな理由は当社自身が薄利であること。さらに、薄利でも成り立つビジネスモデルを構築できていることです」。

中島社長によれば、一般的なアパートの建築コストには販売・企画会社の固定費などさまざまなコストが乗せられているという。そして、「実はそのコストを大きく左右するのが入居率」だというのだ。入居者に人気のあるアパートであれば、利回りも確実に得られるため、オーナーは2棟目、3棟目と買い増しをすることもできる。逆に人気のないアパートを埋めるために、販売・企画会社が自社で入居者を探したり、家賃保証などを行ったりすると、当然、コストに跳ね返る。そのため、割高のアパートをさらに建設することになる。

「業界自体がその悪循環に陥っています。私はその課題を解決したいと考え、当社を設立しました」と中島社長は語る。

同社は現在、福岡、広島、大阪、名古屋、東京などのエリアで約400棟の実績があるが、つねに99％以上の入居率を誇る。以下のページで、その秘訣をインタビューした。

Top Interview
「アパート経営」業界のアンチテーゼとなる挑戦を続けたい

― アイケンジャパンは2006年に設立されたそうですが、順調に成長してします。入居率99％の、こだわりの建物づくりでも評判になりつつあります。

代表取締役 中島厚己

中島 ハードだけでなく、ソフト面にも力を入れています。特に、各エリアの賃貸ショップ様との良好な協力・信頼関係の構築を重視しています。人気のある物件をつくれば、オーナー様は入居者を選ぶことができます。賃貸ショップ様は、「アイケンさんなら」と自信を持って勧めていただけます。入居者からのクレームも少ないため、賃貸ショップ様も安心できます。また、入居者の属性が高く維持できるため、創業以来、1カ月以上の家賃滞納者はゼロとなっています。

― オーナーにとっても、安心してアパート経営ができるわけですね。

中島 はい。当社ではさらに、春の引っ越しシーズンなどで退去が重なるなど、一時的な空室などにより家賃収入が減少し、ローン返済額が満たない時に、当社がその差額を負担する「アイサポ」という保証システムを用意しています。ただ、これまでこの「アイサポ」が利用されたケースは一度もありません。それだけ、当社の物件は人気があるわけです。

― 「アパート経営」業界で、前例のない取り組みを積極的に実現されています。

中島 これまでのアパート販売・企画会社は、人気が出そうにないものでも、とにかく売ってしまうという傾向がなかったとは言えません。入居者が付かないオーナー様はアパートを売却し、経営をやめてしまう人も少なくありませんでした。すると、販売・企画会社にとっては次々と新たなオーナー候補を探し続けなければなりません。つまり、不便な土地にさらに不人気なアパートが増えるわけです。まさに悪循環です。

私は長年不動産業界にいましたが、このアンチテーゼとして、本当の意味で、入居者に選ばれ、オーナー様に喜ばれるアパートをつくりたいと考え、当社を設立しました。

― 業界の常識を覆す「好循環」のアパート経営のビジネスモデルをつくっていると。

中島 そのとおりです。いい物件をつくれば入居者に選ばれ、オーナー様のアパート経営が成功します。当社では「2棟目、3棟目を考えたい。物件が出たら教えてほしい」というオーナー様が数多くいます。大げさでなく新規の物件が電話1本で売れてしまいます。

販管費などの固定費を抑えることができるだけでなく、社員がやみくもに新規顧客を当たるといった営業活動をしなくていいため、モチベーションの向上にもつながります。実際に、他社から転職してきて「ストレスがなくなった」「オーナー様に感謝された」と語る社員も少なくありません。

実績の拡大に伴い、よい土地の情報もいち早く入手できるようになり、コストメリットも生まれています。引き続き、当社ならではのこだわりを大切にし、入居者、オーナー様、パートナー企業の皆様の期待に応えるサービスを提供したいと考えています。