｢持ち家も賃貸もキツイ｣都心6区の中古は2億円近く､東京23区の家賃は21カ月連続上昇…詰まないための生存戦略とは？

中古マンションは、2月の東京都心6区の平均価格が前月0.2%安の1億8761万円（70平方メートル換算）と、37カ月ぶりに前月比でマイナスに転じました（東京カンテイ・調査）。風戸氏によると、表示価格から2割・3割値引きしてようやく成約するというケースが増えているそうです。

このように、新築マンションと中古マンションでは少し状況が違いますが、中古マンションが実需の主役であることから、全体のマンション物件価格は「そろそろ頭打ち、下落に転じる」と言えそうです。

一方、家賃は、これから本格的に高騰すると見込まれます。今後も実需層が持ち家から賃貸に流れることや家賃は物件価格に遅れて高騰することによるものです。物件価格の高騰が収まり、家賃が上昇すれば、賃貸の優位性は薄らぎます。

今後は修繕費の高騰が問題に

なお今後、大きな問題になるのが、修繕費の高騰です。人手不足やインフレによる工賃・資材の上昇で、修繕費が高騰しています。

マンション大規模修繕工事費の一戸当たり平均額は、13年93.5万円/戸→23年129.9万円/戸→25年150.6万円/戸と上昇ぺースが加速しています（経済調査会・調査）。

新築マンション販売では、目先の負担感を和らげるために修繕積立金を低く設定するのが通例で、今後、積立金が大幅に値上げされます。もちろん、マンションだけでなく、一戸建てでも修繕費はかかります。賃貸物件でも、修繕費などの高騰がいずれ賃料に上乗せされます。

以上から、今後は、持ち家も賃貸も大きな差はなくなり、何を買っても借りても金銭的な厳しさがどんどん増していく、という予想になります。