｢タワマンバブル崩壊｣は本当に来るか…資産37億円の不動産投資家が指摘する"東京タワマンが崩れる3つのシグナル"

要するに住宅政策は、経済刺激策として非常に効果が高く、住宅政策が景気刺激策として機能しているのは世界共通の施策なのだ。国家が住宅購入を促すことで内需を刺激する政策を継続する限り、それは不動産価格の強力な下支えになる。

「いまのうちに買っておこう」の駆け込み需要も

一方、金利が上昇し始めると、「本格的に金利が高くなる前に、早く買っておこう」という駆け込み需要が起こるか、「金利が以前より高くなったから買えない」とあきらめる層が増えて需要が細るか、いずれか、もしくはタイミングが違えど両方の現象が起こる。

投資目的の購買層は前者の傾向が強いが、家を買って実際に住もうとする実需層は後者の傾向が強く、買い控える傾向が強まる。

前者が強ければ不動産価格は上昇するし、後者が強ければ下落に転じる。どちらの力が強くなるかはそのときの環境にもよるが、今の日本のように金利が上昇し始めても賃金上昇が追い付かない、人口も減少していくという局面では負の影響が強まりやすい。

現状の金利水準はまだまだ低く、私に言わせればタダ同然だ。しかし、ほとんど考えられないが万一アメリカに近い金利水準まで上がってくれば、不動産購入のハードルは今とは比べ物にならないほど高くなる。その結果、不動産価格の下支えのひとつが失われて、価格下落につながることは間違いないだろう。

東京の不動産価格の下支えが失われる第2の条件は、外国人による国内不動産の購入になんらかの規制が導入されることだ。昨今の価格上昇の大きな一因は外資の流入であり、都心部だけでなく近郊の住宅でさえも、海外の富裕層が購入を進めている。これによって、もともとその地域に住んでいた日本人の需要を圧迫し、価格は急上昇している。

不動産市場は需要と供給のバランスで成り立っているので、こうした外資の購買を規制すれば買い手が激減するので需給バランスは一気に崩れる。外資の不動産取得を含めた外国人政策は高市政権の肝いり政策のひとつになっており、いつ規制が設けられてもおかしくない状況になっている。