マンション管理士が推奨するJS WITHとは 自主管理マンションの管理不全リスクに対応
マンション管理士が語る自主管理の課題とは
多数の自主管理の管理組合と顧問契約を締結しているマンション管理士の新木茂氏は、実情をこう語る。
新木 茂氏
「自主管理マンションの方からは、管理会社やマンション管理士に委託していないため、管理のノウハウ不足に課題を感じているという声をよく聞きます。実際に自主管理の場合、会計や建物の保全に関する知識はある程度必要となります。また、高経年マンションは居住者も高齢者の割合が多い傾向にあり、自主管理の管理組合の運営を担う理事会役員のなり手不足も危惧されます」
とくに新木氏が自主管理の大きな負担として挙げるのは「出納・会計業務」だ。「管理費や修繕積立金、駐車場使用料などの費用を徴収するだけでなく、未収入金の管理もしなければなりません。また、支払いのために担当理事が銀行に行って手続きをすることも多くあります。しかも、このような日常の入出金などの状況を会計報告書として正確にまとめる必要もある。会計報告は区分所有法で義務づけられており、管理組合業務において避けることはできません。さらには、組合員のお金を扱うため、ミスができない業務であり、また会計処理に忙殺されることもあります。そのため後任の担当理事が見つからず、同じ方が長期にわたって出納・会計業務を担い続けるといった自主管理の管理組合もあります」（新木氏）。
4つの業務を代行する「JS WITH」
こうした課題に対応する「JS WITH」を提供しているのが、URグループに名を連ね、UR賃貸住宅や分譲マンションを中心に集合住宅のサポート事業やリニューアル・リノベーション事業などを幅広く手がける日本総合住生活（JS）だ。なぜ、このようなサービスが生まれたのか。「JS WITH」の開発段階から携わっている同社営業部の佐々木泰斗氏はこう語る。
「以前、自主管理で運営していた高経年マンションの管理業務の相談を受けた際、管理費の徴収額がとても少なく資金難でもあったために委託する業務を取捨選択せざるをえませんでした。管理組合と打ち合わせを重ね、管理組合で『できること』『できないこと』を峻別した結果、『できないこと』として挙がった業務が出納・会計業務。それでも、資金的に難しい状況だったため、サービス内容を最小限に絞り込むことで低価格なサービスの提供を実現できました。昨今の社会問題にもなっているマンションの管理不全に歯止めをかけること、適切な管理を推進することはURグループの一員としての社会的使命でもあると考えています」
では、「JS WITH」とはどのようなサービスなのだろうか。営業を担当する長谷井翔氏は次のように説明する。
「『JS WITH』は負担の大きい出納・会計業務の中でとくに重要な業務に特化したサービスです。具体的には『管理費等の収納』『諸経費の支払い』『月次会計報告』『督促状の送付』の4つの業務をパッケージ化し、100戸まで月額4万1800円（税込み）という委託しやすい価格設定で提供しています」
「JS WITH」を導入した管理組合の声とは
実際に「JS WITH」を導入した、埼玉県春日部市にある自主管理マンションのT管理組合は、高齢化に伴い限界を感じていた出納・会計業務の負担が大幅に軽減されたという。管理組合理事長が語る。
「パソコンや経理に詳しい区分所有者が少ない中、出納・会計業務を担ってくれる人がおらず、毎年選任に苦労していました。外部委託は高額になると聞いており、委託に伴う管理費等の値上げは合意形成も難しい状況でした。その中で『JS WITH』はいちばん負担の大きい会計業務だけを安価で受けてくれたので大変助かっています。導入後はお金の動きに関するデータのチェックがメインとなるため、パソコンを持っていない方に会計担当をお願いできました。また、利用できる口座振替の金融機関が複数に増えたため、普段使用している口座から引き落としができるようになったと区分所有者からも喜ばれています。もし『JS WITH』を導入していなかったら、会計業務の重圧に耐えられず、管理不全に陥っていたかもしれません」
そればかりではない。マンション管理士にも喜ばれるサービスであると長谷井氏が続ける。
「『JS WITH』はマンション管理士からご紹介をいただくケースが少なくありません。『JS WITH』を導入することによって自主管理マンションの管理組合をサポートしているマンション管理士の業務負担も軽減でき、管理規約や長期修繕計画の見直しなど管理組合の運営支援に注力できることになります。管理不全の抑止、ひいては資産価値の維持向上につながればうれしいです」
近年、区分所有者の高齢化と建物の高経年化を指す「2つの老い」によりマンション管理の問題が深刻化しつつある。改修工事を適切に実施するなど、マンションの資産価値を維持するためにはさまざまなことに対応しなければならない。管理組合会計の健全性が重要であることは言うまでもないが、自主管理マンションの管理組合の選択肢として「JS WITH」への注目度は高まっていくだろう。
